旅游投資，與投資工業(yè)、能源、高科技、房地產(chǎn)等有很大的區(qū)別，這是由旅游產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)品的特殊性決定的。綠維創(chuàng)景總結(jié)出三個旅游投資理念：

1、四先定律

先進行產(chǎn)品策劃，再編制規(guī)劃，而非先規(guī)劃后策劃；

先通過規(guī)劃，再獲取建設用地，進而建設；而非盲目建設，或搞四邊工程；

先簽定旅游特許經(jīng)營權(quán)，再鎖定核心地塊，進而獲得相關資源權(quán)益；以區(qū)域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關鍵；

先設計商業(yè)模式（運作模式），再投入資金；以明確的投資評價為前提，極其清晰的把握投資運作思路，找準盈利點和運作方式狠下功夫；

2、五重杠桿運作理念：突破高投入與慢回報之間的矛盾

規(guī)劃杠桿：通過旅游總體規(guī)劃修編，編制詳細規(guī)劃，把項目在國際、全國、區(qū)域的定位大大提高，通過協(xié)調(diào)好的高規(guī)格評審會議，可以進行大規(guī)模的炒作，產(chǎn)生出巨大的影響，為融資、招商、旅游營銷、土地升值提供巨大的支持；

政策杠桿：以綠色GDP 政績觀為指導，調(diào)整城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成新時代下經(jīng)濟發(fā)展的新思路、新理念；從而得到政府給予旅游開發(fā)的最大優(yōu)惠條件（低價資產(chǎn)收購、稅費減免、申請扶持資金等）；

營銷杠桿：造勢炒作、全面進行景區(qū)管理提升和科學營銷，形成現(xiàn)金收入的高速增長，一方面改善經(jīng)營業(yè)績，另一方面，給銀行融資，土地價值提升，投資商追捧提供堅實的證據(jù)；以營銷造成的人氣旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的實質(zhì)性的撬動融資和招商引資；

土地杠桿：以低價獲取的景區(qū)周邊土地為核心資產(chǎn)，通過以上三重杠桿的運作，實現(xiàn)土地的大幅升值，以商業(yè)房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)等方式，實現(xiàn)最大的資產(chǎn)收益；

融資杠桿：融資和招商引資，是運作本項目最重要的杠桿；依托收購兼并、政府優(yōu)惠、低價獲取大量資產(chǎn)，以前述三重杠桿為手段，產(chǎn)生資產(chǎn)大幅升值的市場評價，以現(xiàn)金流量增長的事實，支持對融資及招商引資項目未來收益的預期，實現(xiàn)大規(guī)模融資，高價出讓資產(chǎn)的目的。

3、產(chǎn)業(yè)整合鏈的理念

以泛旅游產(chǎn)業(yè)為依托，進行產(chǎn)業(yè)鏈延伸的整合運作，是旅游項目運作的重要理念。泛旅游產(chǎn)業(yè)具有極大的區(qū)域聚集和經(jīng)濟帶動作用，往往會帶動一個區(qū)域的城市化進程，被廣泛用作為提升城市功能，推動城市經(jīng)營的有效手段。

在項目開發(fā)中整合產(chǎn)業(yè)鏈，就是把旅游與農(nóng)業(yè)、體育、房地產(chǎn)、城市化、娛樂、購物等進行深度穿插，互為依托，形成綜合產(chǎn)業(yè)效益的理念，比如旅游房地產(chǎn)、旅游小城鎮(zhèn)、步行街等類項目，就最好的利用了產(chǎn)業(yè)的整合。

旅游業(yè)投資大幅增長，并正在成為中國經(jīng)濟中產(chǎn)業(yè)投資的主要方向，引起投資機構(gòu)的正視及投資界的廣泛關注。過去，一個旅游項目招商引資，幾個億，十個億，已經(jīng)是非常大的項目了。這兩年，各地投資洽談會上，旅游項目十分熱門，投資總額不斷放出衛(wèi)星，幾百億、上千億元人民幣的旅游綜合開發(fā)項目，令人側(cè)目。旅游投資的大幅增長，代表著一個旅游投資的新時代。這個新時代，不僅僅是總量上的變化，更在于投資對象與模式的差異。綠維創(chuàng)景認為，旅游綜合開發(fā)，已經(jīng)成為了旅游投資的主流方向。

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