綠維創(chuàng)景認為，休閑房地產(chǎn)開發(fā)運營操作的創(chuàng)新，關(guān)系到項目的發(fā)展升級，主要形成以下經(jīng)驗：

（1）項目運營

一是先做休閑平臺，再做休閑地產(chǎn)。休閑平臺主要指運動平臺、養(yǎng)生平臺、會議平臺、文化休閑平臺，通過休閑平臺的打造，來帶動休閑地產(chǎn)的開發(fā)，是休閑地產(chǎn)項目開發(fā)的商業(yè)模式實質(zhì)。

二是先做項目品質(zhì)，后做銷售面積。在開始先注重項目品質(zhì)，為的是創(chuàng)造品牌效應(yīng)，在土地充分升值后做大銷售面積（追求合理容積率），是為了更大程度的獲取增值回報。

三是銷售型物業(yè)與經(jīng)營型物業(yè)相結(jié)合的運營模式。一般來說，除了主題園區(qū)、會所、酒店大堂等公建以外，包括酒店客房在內(nèi)的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品均可以產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的手法先售后租，通過會議經(jīng)營實現(xiàn)回租后的有效使用。

四是以會員卡的模式，實行捆綁銷售，增加項目附加值。如高爾夫地產(chǎn)可以與高爾夫會員捆綁銷售，溫泉地產(chǎn)可以與溫泉泡浴年卡捆綁，同一家企業(yè)的若干個項目則可以通過會員卡實現(xiàn)組合權(quán)益大聯(lián)動。

（2）企業(yè)運營

從“項目開發(fā)商”到“區(qū)域運營商”，做“一級半”開發(fā)。在企業(yè)運營上，從“項目開發(fā)商”到“區(qū)域運營商”，以“一級土地開發(fā)與二級土地開發(fā)相結(jié)合”（即一級半開發(fā)）的方式，部分重點項目引進戰(zhàn)略合作伙伴共同進行開發(fā)，如度假酒店、溫泉SPA、養(yǎng)生項目、商業(yè)休閑街等，可分別引進國際著名的酒店管理集團、著名SPA、國家級中醫(yī)理療機構(gòu)、休閑商業(yè)街各類業(yè)態(tài)品牌店來合作開發(fā)，最終推動整個項目的大發(fā)展，而開發(fā)商將在降低開發(fā)風險的同時，在土地增值與經(jīng)營分成中獲得巨大收益。

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