當(dāng)前，濱海旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方興未艾，其特點(diǎn)是在開(kāi)發(fā)一般房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上增加了公共旅游資源的開(kāi)發(fā)利用，其開(kāi)發(fā)方向大部分以觀光休閑度假形式為主，通過(guò)整合3S濱海旅游資源，即溫暖的陽(yáng)光（Sun）、碧藍(lán)的大海（Sea）、舒適的沙灘（Sand），實(shí)現(xiàn)濱海旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
    但總體而言，國(guó)內(nèi)濱海旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)大多數(shù)主要還是就旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而開(kāi)發(fā)，缺乏對(duì)城市公共資源配套的統(tǒng)籌規(guī)劃和旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套的建設(shè)，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性和公共旅游資源最大化的實(shí)現(xiàn)明顯表現(xiàn)不足。
    與之相反，卓達(dá)集團(tuán)從經(jīng)營(yíng)城市、產(chǎn)業(yè)布局、拉動(dòng)消費(fèi)等方面入手，在一系列的旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)踐中，摸索出了一條可持續(xù)開(kāi)發(fā)之路。
    一、當(dāng)前濱海旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的主要問(wèn)題
    目前，我國(guó)濱海旅游地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在以下三大問(wèn)題：
    1、開(kāi)發(fā)方式不規(guī)范，資源競(jìng)爭(zhēng)惡化
    濱海旅游市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)屬于資源導(dǎo)向型開(kāi)發(fā)，對(duì)自然生態(tài)資源和旅游資源的占用和依賴度高。目前，常規(guī)房地產(chǎn)和旅游房地產(chǎn)在區(qū)位上均偏向?yàn)I海、濱湖、山區(qū)等優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域，存在明顯競(jìng)爭(zhēng)，加上在實(shí)際開(kāi)發(fā)中，許多規(guī)劃的旅游用地大量改為純住宅開(kāi)發(fā)，一次性買斷方式使環(huán)境資源浪費(fèi)較大，在一定程度上影響了高品質(zhì)旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)空間。
    2、開(kāi)發(fā)檔次較低、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理
    由于行業(yè)管理部門對(duì)區(qū)域資源沒(méi)有合理統(tǒng)一規(guī)劃和監(jiān)管，盲目追求地方政府的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)入門檻設(shè)置較低，使一些披著旅游資源“華麗外衣”的中小房地產(chǎn)商感覺(jué)有機(jī)可乘，一哄而上，小規(guī)模、低端化發(fā)展情況嚴(yán)重，導(dǎo)致粗制濫造的地產(chǎn)項(xiàng)目重復(fù)建設(shè)。
    3、配套功能不完善、空置率較高
    從旅游房地產(chǎn)前期的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，更多的是旅游拉動(dòng)地產(chǎn)，很多旅游度假區(qū)的地產(chǎn)搞上去了，但旅游并沒(méi)有搞上去，其結(jié)果是建了一大批住宅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在海景房最集中的三亞、乳山等地，由于購(gòu)買群體幾乎全為外地人，加上區(qū)域配套建設(shè)相對(duì)較慢，各小區(qū)內(nèi)的常駐率大多也就在20%左右，因此產(chǎn)生了一大批“睡城”。
    總體來(lái)看，絕大部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，缺乏站在國(guó)家戰(zhàn)略高度上的統(tǒng)籌規(guī)劃和強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，景觀資源的高效利用和土地價(jià)值的最大化很難實(shí)現(xiàn)，從這個(gè)意義上講，卓達(dá)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式對(duì)國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方向都有一定借鑒意義。
    二、卓達(dá)旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式特點(diǎn)
    1、卓達(dá)“多元價(jià)值型”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式介紹
    今年1月份，在北京會(huì)議中心由中國(guó)管理案例聯(lián)合中心、中國(guó)最高端的管理評(píng)論刊物《北大商業(yè)評(píng)論》主辦的“中國(guó)管理創(chuàng)新論壇―暨第四屆中國(guó)管理學(xué)院獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)盛典”上，卓達(dá)集團(tuán)憑借“多元價(jià)值型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式案例”榮獲了目前中國(guó)學(xué)術(shù)界最具權(quán)威的中國(guó)管理學(xué)院獎(jiǎng)專項(xiàng)金獎(jiǎng)，得到了中國(guó)專家界一致認(rèn)可和好評(píng)。
    和其他房地產(chǎn)公司單一開(kāi)發(fā)的住宅或商業(yè)方式不同，卓達(dá)“多元價(jià)值型”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式是從經(jīng)營(yíng)城市的視野高度，以城市經(jīng)營(yíng)為基本背景，以地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作為載體，以整合資源為手段，以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)，以就業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的循環(huán)發(fā)展模式。
    卓達(dá)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的多元價(jià)值，如同一個(gè)“價(jià)值藤”――圍繞一個(gè)地產(chǎn)”藤”，深度植入其他產(chǎn)業(yè)。這使單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有了多元價(jià)值，因此稱之為“多元價(jià)值型”模式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一旦形成“藤”效應(yīng)，將激發(fā)巨大的附加值，這不僅使房地產(chǎn)具有了可持續(xù)發(fā)展空間，而且對(duì)促進(jìn)行業(yè)的長(zhǎng)足進(jìn)步與健康發(fā)展，對(duì)于我國(guó)城市擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展也都具有指導(dǎo)意義。
    2、“3C”旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念的提出
    隨著國(guó)家對(duì)海南“國(guó)際旅游島”、山東“藍(lán)色半島經(jīng)濟(jì)區(qū)”的批復(fù)，掀起了新一輪的濱海旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮。卓達(dá)集團(tuán)將“多元價(jià)值型”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上來(lái)，創(chuàng)造性地提出“3C”旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式理論，即“造城市（city）帶動(dòng)區(qū)域配套、上產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)消費(fèi)(consumption)能力、做精品提升客戶價(jià)值(customer value)”，并通過(guò)海南三亞、山東文登、天津武清等地一系列旅游項(xiàng)目的運(yùn)作，從關(guān)注“3S”到倡導(dǎo)“3C”，卓達(dá)集團(tuán)成功走出了一條旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)開(kāi)發(fā)之路。
    3、“3C”旅游地產(chǎn)模式的特點(diǎn)和啟示：
    （1）通過(guò)超前的戰(zhàn)略眼光先期介入，實(shí)行精品戰(zhàn)略提升客戶價(jià)值(customer value)”。
    由于濱海地產(chǎn)項(xiàng)目本身的高端產(chǎn)品特性，決定了項(xiàng)目建設(shè)之初一定要走“精品化”道路，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的個(gè)性化、高品質(zhì)和創(chuàng)新性。卓達(dá)三亞項(xiàng)目以其自身的價(jià)值優(yōu)勢(shì)屢創(chuàng)銷售奇跡，成為旅游度假地產(chǎn)的典范代表之一。
    早在2000年，三亞房地產(chǎn)一片低迷，爛尾樓遍地，人們對(duì)房地產(chǎn)喪失信心，談海景房而色變。就在此時(shí)，卓達(dá)從廢墟中看到希望，大舉進(jìn)入三亞。很快2001年，三亞卓達(dá)公司就開(kāi)始利用和結(jié)合當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境資源，與全球最大、業(yè)內(nèi)排名第一的景觀規(guī)劃公司美國(guó)易道（EDAW）等專業(yè)團(tuán)隊(duì)合作，共同打造了定位高端的卓達(dá)?東方巴哈馬項(xiàng)目。該項(xiàng)目總規(guī)劃面積540畝，建筑面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，分三期開(kāi)發(fā)，先后被授予“全國(guó)優(yōu)秀旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目”、“三亞明星樓盤”等榮譽(yù)稱號(hào)，成為海南省首個(gè)“分戶驗(yàn)收”項(xiàng)目。
    該項(xiàng)目的成功運(yùn)作，對(duì)當(dāng)時(shí)沉寂的三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)和發(fā)展，有極強(qiáng)的示范效應(yīng)。
    （2）注重產(chǎn)業(yè)更新，立足循環(huán)經(jīng)濟(jì)造城市（city），推動(dòng)城市化發(fā)展。
    產(chǎn)業(yè)更新和城市發(fā)展是緊密結(jié)合在一起的，為了帶動(dòng)整個(gè)城市發(fā)展和未來(lái)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，必須發(fā)展一些集聚增長(zhǎng)潛力的行業(yè)。與其他濱海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，卓達(dá)山東文登項(xiàng)目群選擇的行業(yè)跨度更廣。
    該項(xiàng)目群地處山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)域――文登前島機(jī)械制造業(yè)集聚區(qū)，主要由三大板塊組成，即30萬(wàn)噸級(jí)卓達(dá)張家埠新港、藍(lán)硅谷――新型綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地和總占地2000平方米的卓達(dá)香水海新城。
    在山東項(xiàng)目群建設(shè)之初，卓達(dá)集團(tuán)就充分借鑒了國(guó)內(nèi)濱海度假地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，吸取了附近乳山、海陽(yáng)等地因單一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、區(qū)域配套簡(jiǎn)單導(dǎo)致成為“睡城”的慘痛教訓(xùn)，提出了“以港興城、以產(chǎn)興業(yè)、以業(yè)引人、和諧發(fā)展”的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，率先啟動(dòng)了大型港口建設(shè)和新型綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)。
    工業(yè)園區(qū)和港口的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了常住人口，加上各地產(chǎn)業(yè)移民的進(jìn)駐，造成人口迅速聚集，也自然就拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)，盤活了城市，繁榮了生活，形成了以臨港產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)為先導(dǎo)，以休閑度假新城為核心的板塊聯(lián)動(dòng)，港口拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)――產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市――城市繁榮生活的三位一體發(fā)展、生生不息的宜居、宜游、宜創(chuàng)業(yè)的新興循環(huán)造城模式。
    （3）上產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)消費(fèi)(consumption)，高效集約利用土地，實(shí)現(xiàn)衛(wèi)星城鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展。
    城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論表明，集聚效應(yīng)產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。城市化進(jìn)程是人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集約化過(guò)程，一個(gè)城市的集約程度越高，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效率就越高。在土地有限的情況下，如何最大限度地提升單位土地的產(chǎn)出效益，提高土地綜合利用率，是許多旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的課題。在這方面，卓達(dá)天津項(xiàng)目群具有典型意義。
    2007年底，依托京津城市一體化戰(zhàn)略，卓達(dá)集團(tuán)立足有“津門首驛”之稱的天津武清區(qū)河西務(wù)鎮(zhèn)，響應(yīng)天津市北向戰(zhàn)略發(fā)展號(hào)召，充分利用該鎮(zhèn)在漕運(yùn)、衙門、古驛、書院、運(yùn)河等方面的歷史文化資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，適時(shí)提出了“魅力?河西務(wù)衛(wèi)星城”的開(kāi)發(fā)建設(shè)構(gòu)想，開(kāi)創(chuàng)了以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)為核心，現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)為支撐，集文化、養(yǎng)老、健康、休閑、旅游、居住等多功能于一體、輻射京津地區(qū)的大型衛(wèi)星城模式。
    該項(xiàng)目群總規(guī)劃約2000萬(wàn)平方米，由文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)、現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)等三大項(xiàng)目群組成。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)啟動(dòng)區(qū)――三溪塘項(xiàng)目總建筑面積約40萬(wàn)平方米，目前，一期16萬(wàn)平米藝術(shù)家工作室、相應(yīng)商業(yè)配套、藝術(shù)交易所等已經(jīng)交付使用，并成功引進(jìn)了中華文化促進(jìn)會(huì)會(huì)員之家、文化產(chǎn)業(yè)（中國(guó)）協(xié)作體、中國(guó)國(guó)家畫院（武清）國(guó)際藝術(shù)交流中心等近百家單位，高占祥、劉炳森、孫其峰等數(shù)十位國(guó)內(nèi)知名書畫家藝術(shù)館和文化創(chuàng)意公司也相繼掛牌入駐。
    中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)總建筑面積約600萬(wàn)平方米，是民政部首批國(guó)家級(jí)養(yǎng)老示范項(xiàng)目。目前，一期啟動(dòng)區(qū)總建筑面積30萬(wàn)平米的卓達(dá)萬(wàn)和郡和孝文化博物館、中華國(guó)醫(yī)館等系列公建配套都在建設(shè)之中。
    卓達(dá)天津項(xiàng)目群的開(kāi)發(fā)，對(duì)于改善當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、高效集約利用土地、提高農(nóng)民收入等方面，都發(fā)揮著重要作用，探索出了一條解決“三農(nóng)”問(wèn)題、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的新途徑。
    從卓達(dá)進(jìn)入三亞、山東、天津的項(xiàng)目發(fā)展分析，可以看出卓達(dá)集團(tuán)逆勢(shì)而上的戰(zhàn)略規(guī)劃和上產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市發(fā)展的項(xiàng)目運(yùn)作特點(diǎn)。隨著近年來(lái)濱海旅游地產(chǎn)的迅猛開(kāi)發(fā)，對(duì)于如何保護(hù)和合理利用區(qū)域資源，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化等各方面，卓達(dá)集團(tuán)倡導(dǎo)的“3C”旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，也許能給其他地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同仁帶來(lái)一些啟示。

本文關(guān)鍵字：旅游產(chǎn)業(yè) 旅游地產(chǎn) 查看更多