濱海旅游目前還處在起步階段，大型濱海旅游區(qū)要綜合化發(fā)展，小型濱海旅游項(xiàng)目要高端化開發(fā)，已經(jīng)開發(fā)的要提升完善，政府要把好規(guī)劃關(guān)和風(fēng)貌關(guān)，引導(dǎo)企業(yè)大力融合地方文化，探索“東方濱海度假”精品之路。

上世紀(jì)80年代和90年代，中國(guó)的濱海旅游形成了第一輪發(fā)展熱潮。很多的海灘得到初級(jí)開發(fā)，表現(xiàn)出顯著的過度行政化特征，各個(gè)政府機(jī)關(guān)和國(guó)有企事業(yè)單位到海濱劃地建設(shè)培訓(xùn)中心、賓館、療養(yǎng)中心。游客的活動(dòng)是簡(jiǎn)單的“游海水、吃海鮮、玩海面”，初級(jí)的“3S”理念導(dǎo)致季節(jié)性非常明顯，經(jīng)營(yíng)效益普遍不佳；目標(biāo)市場(chǎng)集中在周邊城市，雷同建設(shè)，競(jìng)爭(zhēng)激烈；設(shè)施低檔，品位不高，沒有地方文化特色；全部是面向大眾市場(chǎng)，人均消費(fèi)低。

近年來，以海南為龍頭，中國(guó)的濱海旅游掀起第二輪開發(fā)熱潮。目前，海南島的海岸線已經(jīng)被瓜分殆盡，在廣東，北京金融街入駐惠東巽寮灣，中信集團(tuán)進(jìn)駐惠東南門海，萬科集團(tuán)進(jìn)駐惠東雙月灣，保利集團(tuán)投資陽江海陵島十里銀灘，長(zhǎng)隆集團(tuán)投資珠海橫琴，碧桂園、萬科、富力、世茂等多家地產(chǎn)巨頭投資深圳東部海岸線……雖然廣東、廣西的海灘冬季不能游泳，但由于氣候比北方和長(zhǎng)江流域溫暖，加上房?jī)r(jià)比海南島便宜，也吸引了不少外地業(yè)主購(gòu)房避寒或投資。

第二輪開發(fā)熱潮的特征是：大型房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，有的直接作為一級(jí)開發(fā)商，吸引一些二級(jí)開發(fā)商；開發(fā)規(guī)模上升，有的達(dá)近百平方公里，投資規(guī)模大，上百億元已不罕見；“高星級(jí)酒店+地產(chǎn)”為主要業(yè)態(tài)，有些項(xiàng)目加上了游艇俱樂部和高爾夫，房地產(chǎn)比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于旅游，由此導(dǎo)致房屋空置率高、特色不足等季節(jié)性問題。更為重要的是，目前一些海濱的旅游地產(chǎn)開發(fā)過于迅猛，推盤量大，價(jià)格受政策變化影響，出現(xiàn)暴漲暴跌的波動(dòng)。

需要指出的是，海濱旅游要處理好旅游與地產(chǎn)的關(guān)系。長(zhǎng)期以來，旅游業(yè)的投資嚴(yán)重不足，由于投資回收慢，旅游資源的開發(fā)又受到國(guó)家政策各種限制，企業(yè)的投資積極性不高。旅游地產(chǎn)興起之后，大量企業(yè)進(jìn)入旅游行業(yè)，各個(gè)項(xiàng)目的投資規(guī)模大大上升，用地規(guī)模也大大增加，大量未開發(fā)的海灘得到社會(huì)資金的投入，資源真正轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品。旅游地產(chǎn)豐富了旅游產(chǎn)品，投資商為提升房地產(chǎn)品位，促進(jìn)銷售，往往建設(shè)高星級(jí)酒店，引進(jìn)國(guó)際連鎖酒店品牌，管理和服務(wù)水平得到提升。

現(xiàn)在的問題是，房地產(chǎn)利潤(rùn)太高，導(dǎo)致投資商尤其是房地產(chǎn)背景的投資商偏重于地產(chǎn)，對(duì)于發(fā)展旅游積極性不高。而政府對(duì)于旅游業(yè)是重視和鼓勵(lì)的，“借旅游之名圈地”也就自然出現(xiàn)。對(duì)此，政府要在規(guī)劃審批上加大管制力度，“增旅控房”，確保有一定比例的用地用于旅游觀光、休閑和娛樂，讓旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)能夠有一定的比例。不能只見房，不見游。改變現(xiàn)狀近期要靠政府，以后由市場(chǎng)來引導(dǎo)，因?yàn)橹挥胸S富的旅游設(shè)施配套的房地產(chǎn)才能夠得到更好的市場(chǎng)反響。海濱旅游要提升發(fā)展不能只盯著大海。對(duì)于亞熱帶和溫帶的海濱而言，經(jīng)營(yíng)的季節(jié)性問題是一個(gè)必須重視和解決的問題。如果我們的眼里只看到海水，只知道“3S”，冬天將只能喝西北風(fēng)。淡旺季的問題不解決，海濱度假區(qū)的發(fā)展就很困難。應(yīng)對(duì)淡旺季波動(dòng)巨大的問題，要大力開發(fā)地方文化，要積極發(fā)展娛樂和休閑，有條件開發(fā)溫泉和高爾夫的要積極開發(fā)。也就是說，要考慮濱海旅游開發(fā)的幾個(gè)結(jié)合：與會(huì)議結(jié)合、與溫泉結(jié)合、與高爾夫結(jié)合、與室內(nèi)游樂項(xiàng)目結(jié)合、與觀光景區(qū)結(jié)合。

一旦把眼光從海岸線移開，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)有很多資源可以開發(fā)，很多產(chǎn)品可以組合。在這一方面做得最成功的是韓國(guó)的濟(jì)州島。它沒有巴厘島、夏威夷、馬爾代夫那樣的熱帶氣候，卻成功樹立了“蜜月度假勝地”的形象，靠民俗、風(fēng)光、購(gòu)物、婚慶、火山等吸引了游客，很多游客到了濟(jì)州島甚至都沒有下海游泳。

海濱旅游要發(fā)展還要做出特色。目前，中國(guó)海濱旅游已經(jīng)有了規(guī)模和檔次上的提升，但是品質(zhì)上的提升還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。走在最前沿的三亞，在旅游消費(fèi)大環(huán)境上存在不少問題，度假酒店基本上是國(guó)際商務(wù)度假酒店的復(fù)制品，僅香水灣一號(hào)等少數(shù)酒店做出了中國(guó)文化特色；項(xiàng)目特色方面，中國(guó)的海濱幾乎高度雷同，構(gòu)成元素普遍是酒店、沙灘浴場(chǎng)、海鮮街、海洋館、游艇俱樂部、高爾夫球場(chǎng)、戲水樂園，地方文化。僅僅蓬萊做了一些八仙過海、海市蜃樓等傳統(tǒng)文化，在福建湄洲搞了媽祖文化。國(guó)際方面，迪拜的酒店設(shè)計(jì)非常大膽，如帆船酒店、棕櫚島、世界島；以色列也有海底餐廳。而國(guó)內(nèi)除了三亞的南山海上觀音、鳳凰人工島外，眾多海濱在景觀構(gòu)思方面流于平庸。青島的棧橋、三亞的“天涯”和“海角”兩塊刻石，竟然成了一個(gè)城市的標(biāo)志。漁女雕像讓珠海具有可識(shí)別性，很多海濱城市竟然在景觀方面沒有可識(shí)別的標(biāo)志。

海濱自然風(fēng)光是先天的，但是文化是可以后天塑造的。夏威夷的波利尼西亞文化、巴厘島的宗教文化給游客留下了非常深刻的印象。中國(guó)是文化大國(guó)，南北方文化差異很大，海濱旅游缺乏文化是不應(yīng)有的現(xiàn)象，根源在于不動(dòng)腦筋。鄭和下西洋等海上絲綢之路的文化、海神崇拜、