李亞鵬轉身開始投資開發(fā)地產項目，跨界運營商業(yè)地產大盤。首次進入商業(yè)地產領域，即投資35億元押寶體驗式文化藝術商業(yè)地產。從總體上看，李亞鵬斥巨資高調跨界進入商業(yè)地產，前途未卜。不過，他的聰明之處在于，找到一個商業(yè)地產貌似很有潛力、有前景的突破口――旅游休閑文化商業(yè)地產。

雪山藝術小鎮(zhèn)

對于李亞鵬事業(yè)轉型跨度如此之大，業(yè)內外有許多疑惑和疑問，筆者僅從目前宏觀經濟、房地產等經濟走勢方面談一些膚淺的觀點。

從整個房地產領域來說，經過十年瘋狂，目前房地產泡沫不小。不妨列出一些基礎性數據與美國房地產泡沫最嚴重的時期進行對比。2005年美國的房地產泡沫達到了歷史最高點，為美國GDP的172%左右。從1998年到2006年的8年間，美國的房價翻了一番，8年內住房按揭貸款增長了150%。最終爆發(fā)次貸危機，進而引爆了2008年至今還令人膽顫的金融危機。

截至2012年底，中國內地存量住房約179億平方米，合計總市值約100萬億元；如果算上農村房產、小產權房和城市商用房產，總值約200萬億元，與GDP之比分別為193.4%和388%，分別高出美國2005年房地產泡沫達到歷史最高點172%的21.4個百分點和216個百分點。中國的國民產出能否支撐如此龐大的房地產價值，值得掂量。

也就是說，目前的中國房地產泡沫程度達到了歷史頂峰。泡沫主要表現形式是房價離譜極高，高房價遠遠脫離房地產生產要素包括土地等的真實價值成本，并且遠遠脫離百姓的收入水平和對房價的承受能力。因此，在宏觀經濟走勢、房地產非理性增長，房價處于最高位置時，進入房地產領域并非明智之舉。

從商業(yè)地產領域來看，現狀和未來都不會太樂觀。今后商業(yè)地產面臨的挑戰(zhàn)要比商住地產更大。主要挑戰(zhàn)來自互聯網的大發(fā)展，特別是電子商務迅猛發(fā)展對商業(yè)地產的沖擊。傳統(tǒng)商業(yè)地產的金貴之處是由傳統(tǒng)的商業(yè)模式決定的。比如：昂貴的街面房、門面房以及城市中心地帶的寫字樓等。然而，隨著電子商務的發(fā)展，改變了商品的銷售零售方式，改變了消費者的消費購買習慣和行為。

對商業(yè)地產的最大沖擊是，對傳統(tǒng)的門面房、街面房要求不是那么強烈了，銷售零售渠道正在快速由線下向線上轉移。這種趨勢在未來將會愈演愈烈，目前已經使得購物商場、門面房、街面房等商業(yè)地產收益下滑。

寫字樓商業(yè)地產未來受到的沖擊不比實體店的購物中心等小。李嘉誠的和記黃埔2012年年報顯示，從2010年開始，和記黃埔在內地的租金收入逐年下滑。和記黃埔的平均凈資產收益率超過11%，長江實業(yè)的平均凈資產收益率更接近15%。但廣州西城都薈廣場的回報率只能達7%，陸家嘴寫字樓的租金回報率僅為約5%。潘石屹拋售上海商業(yè)地產與租金越來越低、收益越來越差不無關系。物業(yè)顧問“萊坊”預計，2015年上海甲級寫字樓空置率極有可能上升至13％。

因此，從總體上看，李亞鵬斥巨資高調跨界進入商業(yè)地產，前途未卜。不過，他的聰明之處在于，找到一個商業(yè)地產貌似很有潛力、有前景的突破口――旅游休閑文化商業(yè)地產。比如，正在籌劃起步的麗江“雪山藝術小鎮(zhèn)”，集文化、旅游、休閑于一體，如果沿著文化體驗、休閑娛樂、旅游度假思路開發(fā)商業(yè)地產，應該非常有前景和潛力。隨著經濟發(fā)展，百姓收入提高，對旅游休閑和文化藝術需求將非常之強勁。14年前的1999年，美國人耗費在休閑上的時間與工作時間各占50%，中國目前與 之相差甚遠。

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