根據(jù)階段目標(biāo)的不同，旅游綜合體規(guī)劃咨詢(xún)工作一般包括兩個(gè)階段：

第一階段，是以獲取土地為核心目的的初步策劃規(guī)劃階段，即“拿地階段的規(guī)劃咨詢(xún)”。

第二階段，是以開(kāi)發(fā)運(yùn)作為目標(biāo)指向的深度策劃規(guī)劃階段，即“開(kāi)發(fā)階段的規(guī)劃咨詢(xún)”。

兩個(gè)階段的具體特征、實(shí)質(zhì)目標(biāo)、對(duì)話(huà)對(duì)象、關(guān)注重點(diǎn)各不相同，需要進(jìn)行針對(duì)性編制規(guī)劃咨詢(xún)方案，才能夠取得應(yīng)有成效。

（一）拿地階段的規(guī)劃咨詢(xún)

1、階段特征描述

土地作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的根本載體，能否獲取土地是一切具體工作能否開(kāi)展的決定性前提。從這個(gè)意義上說(shuō)，拿地階段，是最為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，直接決定著一個(gè)項(xiàng)目能否持續(xù)操作。

此階段有兩個(gè)基本要求：一是開(kāi)發(fā)企業(yè)自身要搞明白這個(gè)項(xiàng)目能不能做，該怎么做，如何獲取更好的綜合資源條件；二是開(kāi)發(fā)企業(yè)要讓政府弄清楚這個(gè)項(xiàng)目將會(huì)怎么做，如何更大程度地帶動(dòng)區(qū)域綜合發(fā)展。

2、階段實(shí)質(zhì)目標(biāo)

此階段的實(shí)質(zhì)目標(biāo)，是開(kāi)發(fā)企業(yè)在自身搞明白項(xiàng)目能否做、怎么做的前提下，讓政府最大力度支持項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，以獲取最優(yōu)化的資源條件、土地條件與政策條件――即土地利潤(rùn)空間最優(yōu)化。因此，本階段關(guān)注的重點(diǎn)應(yīng)是土地總體規(guī)模、土地性質(zhì)劃分、土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。

3、對(duì)話(huà)對(duì)象與階段規(guī)劃咨詢(xún)重點(diǎn)

拿地階段的規(guī)劃咨詢(xún)，以政府部門(mén)為對(duì)話(huà)對(duì)象。如何判斷其需求、把握其脈搏，是關(guān)鍵所在，并且要通過(guò)一個(gè)思路清晰、概念鮮明、產(chǎn)品獨(dú)特、布局合理、表現(xiàn)生動(dòng)的規(guī)劃咨詢(xún)方案，打動(dòng)政府，讓其鼎力支持企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)。

這就需要企業(yè)邀請(qǐng)熟知旅游綜合體開(kāi)發(fā)規(guī)律的專(zhuān)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃規(guī)劃咨詢(xún)，方案的核心關(guān)鍵是：在旅游綜合體的框架下科學(xué)協(xié)調(diào)旅游產(chǎn)品、地產(chǎn)產(chǎn)品及配套項(xiàng)目的發(fā)展關(guān)系，最終使得土地綜合開(kāi)發(fā)的綜合效益及其對(duì)于區(qū)域發(fā)展帶動(dòng)的綜合效果達(dá)到最優(yōu)化――既要滿(mǎn)足政府的需求、也要照顧企業(yè)的回報(bào)、還要關(guān)注百姓的利益，實(shí)現(xiàn)三方滿(mǎn)意的目標(biāo)，此即拿地階段旅游綜合體項(xiàng)目規(guī)劃咨詢(xún)的根本重點(diǎn)。

該階段的規(guī)劃咨詢(xún)方案一般要包括兩大層面：

第一個(gè)層面――“開(kāi)發(fā)策劃”：主要包括開(kāi)發(fā)思路與定位策劃、產(chǎn)業(yè)構(gòu)架與產(chǎn)品策劃、投資分期與運(yùn)營(yíng)策劃三大部分，其核心是在研究區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)與資源調(diào)查及市場(chǎng)調(diào)研的前提下，解決項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)思路、概念定位、產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品定位、運(yùn)營(yíng)建議問(wèn)題。

第二個(gè)層面――“概念性規(guī)劃”：主要包括規(guī)劃構(gòu)思、土地利用規(guī)劃、總體布局、規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析、功能區(qū)劃、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度確定、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)整合等方面，其核心是圍繞開(kāi)發(fā)策劃方案，對(duì)項(xiàng)目場(chǎng)地進(jìn)行優(yōu)化利用、解決項(xiàng)目總體布局與用地規(guī)模、路網(wǎng)及交通組織、重要節(jié)點(diǎn)效果與整體風(fēng)貌表現(xiàn)等問(wèn)題。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，處于拿地階段的項(xiàng)目，在規(guī)劃咨詢(xún)的需求上，需要編制《開(kāi)發(fā)策劃及概念性規(guī)劃》――既解決創(chuàng)意問(wèn)題，又解決落地問(wèn)題，是思路創(chuàng)意與初步落地相結(jié)合的綜合性方案。很多時(shí)候，還需要通過(guò)三維動(dòng)畫(huà)演示片來(lái)對(duì)策劃規(guī)劃成果進(jìn)行更直觀(guān)、更形象化的展現(xiàn)，以便在向政府的方案匯報(bào)中提高效果。光有創(chuàng)意的純策劃，或僅有落地的純規(guī)劃，都無(wú)法真正打動(dòng)政府。

本文關(guān)鍵字：旅游綜合體 查看更多