（二）開發(fā)階段的規(guī)劃咨詢

1、階段特征描述
  
拿地階段完成后，項(xiàng)目將進(jìn)入真正的開發(fā)階段。本階段是真正考驗(yàn)企業(yè)開發(fā)運(yùn)作能力的階段，除去以炒地為目的的少量企業(yè)，多數(shù)企業(yè)都將會(huì)面臨這一個(gè)實(shí)戰(zhàn)性的環(huán)節(jié)。尤其對于一個(gè)初次運(yùn)作旅游綜合體項(xiàng)目的企業(yè)來說，由于經(jīng)驗(yàn)缺乏，此階段借助外腦進(jìn)行規(guī)劃咨詢，顯得更加重要。

此階段有兩個(gè)基本要求：其一是要搞明白項(xiàng)目整體運(yùn)作的戰(zhàn)略；其二是要弄清楚近期啟動(dòng)產(chǎn)品如何真正落地。所謂“長計(jì)劃、短安排”，意義正在于此。

2、階段實(shí)質(zhì)目標(biāo)
  
此階段的實(shí)質(zhì)目標(biāo)，是實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)回報(bào)的最大化。即在清晰梳理項(xiàng)目整體商業(yè)模式與運(yùn)作戰(zhàn)略的前提下，有序打造符合市場需求的產(chǎn)品，最終通過旅游產(chǎn)品的經(jīng)營、地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售、配套項(xiàng)目的建設(shè)以及三者的完美互動(dòng)實(shí)現(xiàn)土地綜合開發(fā)效益的最大化。因此，本階段的重點(diǎn)是：整體戰(zhàn)略與定位研究、產(chǎn)品深度策劃與落地布局、基于市場發(fā)展與土地升值的開發(fā)運(yùn)營建議。

3、對話對象與階段規(guī)劃重點(diǎn)
  
開發(fā)階段的規(guī)劃咨詢，以市場為對話對象。目標(biāo)市場的準(zhǔn)確把握、核心產(chǎn)品的創(chuàng)意策劃、投資運(yùn)營的科學(xué)安排、經(jīng)營手法的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，是關(guān)鍵所在。即要形成一個(gè)市場明晰、產(chǎn)品落地、投資合理、經(jīng)營創(chuàng)新的規(guī)劃咨詢方案，才能對項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)形成真正的科學(xué)指導(dǎo)作用。

客觀而言，一般的旅游集團(tuán)或地產(chǎn)企業(yè)，特別是初次介入“旅游綜合體”項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)，都需要邀請專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)特別是熟知旅游綜合體開發(fā)規(guī)律的機(jī)構(gòu)，因時(shí)（態(tài)勢）、因市（市場）、因地（地塊）、因人（企業(yè)）制宜，共同來完成規(guī)劃咨詢方案的編制。方案的核心目標(biāo)是：基于市場發(fā)展與土地增值的態(tài)勢把握，合理進(jìn)行旅游產(chǎn)品、地產(chǎn)產(chǎn)品與配套項(xiàng)目的創(chuàng)新設(shè)計(jì)、規(guī)劃布局與開發(fā)安排，結(jié)合經(jīng)營的創(chuàng)新，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目綜合開發(fā)的最優(yōu)收益。

該階段的規(guī)劃咨詢?nèi)蝿?wù)一般包括三個(gè)層面：

第一個(gè)層面――“開發(fā)運(yùn)營深度策劃”：主要包括以“目標(biāo)市場休閑需求把握”為目的的目標(biāo)市場調(diào)研、以“產(chǎn)品打造與經(jīng)營模式借鑒”為重點(diǎn)的相關(guān)案例研究、以“市場調(diào)研及案例研究結(jié)論”為基礎(chǔ)的產(chǎn)品深度策劃和以“指導(dǎo)具體產(chǎn)品經(jīng)營運(yùn)作”為導(dǎo)向的開發(fā)運(yùn)營策劃四大部分。

第二個(gè)層面――“啟動(dòng)區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃”：其目的在于指導(dǎo)近期建設(shè)，依據(jù)產(chǎn)品的深度策劃，結(jié)合場地現(xiàn)狀與建設(shè)條件的綜合研究，對用地布局、基礎(chǔ)設(shè)施、景觀系統(tǒng)、重點(diǎn)項(xiàng)目、交通游線、工程管線、豎向關(guān)系、環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)等進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃。

第三個(gè)層面――“啟動(dòng)區(qū)建筑、景觀及游樂設(shè)計(jì)”：結(jié)合策劃與修建性詳細(xì)規(guī)劃，進(jìn)行建筑、景觀與游樂的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，將策劃與修建性規(guī)劃的方案“真正落地”。

總結(jié)來說，到了開發(fā)階段的項(xiàng)目，在規(guī)劃咨詢的需求上，需要編制《開發(fā)運(yùn)營深度策劃、啟動(dòng)區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃與建筑、景觀及游樂設(shè)計(jì)》――長線安排與短線建設(shè)相結(jié)合的落地性方案。

與拿地階段的規(guī)劃咨詢不同，開發(fā)階段的規(guī)劃咨詢是面向?qū)嶋H開發(fā)的深度方案，市場定位問題、產(chǎn)品吸引力問題、建筑景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)新問題、指標(biāo)規(guī)模問題、投入產(chǎn)出問題、經(jīng)營運(yùn)作問題、營銷推廣問題，都是“實(shí)打?qū)?rdquo;的“落地問題”，需要規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)對旅游綜合體項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)律與投資運(yùn)作以及各項(xiàng)旅游休閑產(chǎn)品與休閑地產(chǎn)產(chǎn)品的運(yùn)營手法有相當(dāng)?shù)陌盐漳芰Γ⑶遗c開發(fā)企業(yè)充分協(xié)調(diào)互動(dòng)，才能夠拿出真正具有指導(dǎo)意義的科學(xué)方案。

本文關(guān)鍵字：旅游綜合體 查看更多