于是，對土地開發(fā)及房地產開發(fā)的共同需要，構成了新的旅游與地產的對接模式——旅游區(qū)域綜合開發(fā)：政府出讓土地一級開發(fā)的利潤，引導和要求投資商開發(fā)旅游服務與旅游設施項目；而投資商在開發(fā)旅游服務與旅游設施項目的同時，就會要求政府匹配土地，用于住宅開發(fā)、商業(yè)地產開發(fā)或旅游房地產開發(fā)。政府與投資商找到了各自利益的歸屬，結合旅游服務與旅游設施項目開發(fā)需要，整合形成了旅游區(qū)域開發(fā)、旅游綜合體開發(fā)、旅游小城鎮(zhèn)開發(fā)、旅游文化產業(yè)園區(qū)開發(fā)、休閑農業(yè)區(qū)開發(fā)等等，這些以旅游為引擎開發(fā)形成的旅游區(qū)、休閑區(qū)、度假區(qū)、文化產業(yè)園區(qū)、休閑農業(yè)園區(qū)等等，都是在土地開發(fā)紅利與房產紅利的支撐下，形成模式。

從此，面向非城市區(qū)域的旅游區(qū)域開發(fā)，成為新一輪圈地運動的主要方向。大批房地產商及其他投資者紛紛涉足旅游綜合開發(fā)，大量資金涌入酒店、溫泉、旅游地產、旅游演藝等行業(yè)，投資項目也逐漸呈現出大規(guī)模、高檔次的特點。

旅游開發(fā)熱就此成為旅游開發(fā)大潮。

三、“保、規(guī)、控、管”四字方針，引導旅游綜合開發(fā)健康發(fā)展

中國經濟發(fā)展高度依賴于城市化的快速推進。世界上最大的建設大潮，引發(fā)了以短缺資源及房地產不動產的長期化升值，成為中國財富增長的主導模式。這一模式，成為中國經濟行為的主流導向，引導著企業(yè)的投資行為。

旅游產業(yè)發(fā)展，也在這一主流趨勢下形成了旅游綜合開發(fā)模式。

因此，我們只有跳出傳統(tǒng)旅游產業(yè)的發(fā)展模式，才能夠看清楚中國旅游投資的這一大潮。

新的旅游開發(fā)，已經實現了兩個突破，第一個突破，是旅游與城市化結合，旅游區(qū)與城鎮(zhèn)村的開發(fā)全面融合，并形成典型的旅游綜合體新模式。第二個突破，是旅游服務產業(yè)與文化、教育、會議會展、養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療、體育、農業(yè)、房地產等產業(yè)的全面融合，形成了旅游產業(yè)主導下的泛旅游產業(yè)聚集與整合，出現了泛旅游產業(yè)集群。

旅游發(fā)展的趨勢，已遠遠超越了我們原來想象的，就旅游服務來評價旅游發(fā)展的方式。因此，其投資規(guī)模也不該局限于旅游服務業(yè)本身，而應被看成是一種綜合性產業(yè)及綜合區(qū)域投資開發(fā)。這種大規(guī)模、高速度的投資增長是中國整體經濟發(fā)展的縮影。從整體上來看，我國并沒有出現大量的旅游服務產品過剩與閑置，大規(guī)模旅游投資，是旅游引導下中國城市化發(fā)展的表現之一。

在與旅游結合上，投資商的開發(fā)方式主要有三：一種是旅游和地產一體化的開發(fā)，對開發(fā)商來說，旅游并不是一個附屬品，而是地產的支撐；第二種是旅游和地產分離的開發(fā)，這種投資商只將旅游當做是與政府置換資源的條件，獲得土地的條件就是必須投資旅游；無論目的為何，這種方式對旅游開發(fā)是有一定的推動作用的；第三種，是打著旅游的幌子做純地產，這是對旅游資源的浪費和破壞。

對此，綠維認為：以旅游為引擎的區(qū)域綜合開發(fā)模式，是中國特色的旅游綜合開發(fā)模式；政企協調非常有效，發(fā)展狀態(tài)基本健康，為旅游產業(yè)發(fā)展帶來極大機遇；同時，政府必須進行“保規(guī)控管”，杜絕一切唯利是圖的做法，確保旅游綜合開發(fā)的健康持續(xù)發(fā)展。

站在旅游作為城市化引擎、國家戰(zhàn)略性支柱產業(yè)的角度，我們用大旅游的思路來判斷，結論就十分明確了：旅游綜合開發(fā)的投資規(guī)模將不斷突破，在中國經濟發(fā)展中將會產生更大的、讓人們難以想象的重大作用。

四、解放思想，用旅游帶動區(qū)域經濟全面突破

對于生態(tài)屏障地區(qū)、偏遠山區(qū)、無資源開發(fā)優(yōu)勢又無人才聚集條件的欠發(fā)達地區(qū)，旅游一直是其區(qū)域發(fā)展的引擎產業(yè)。但旅游的引擎，如何才能帶動區(qū)域社會經濟全面發(fā)展，需要跳出旅游看旅游，跳出傳統(tǒng)旅游業(yè)態(tài)來做旅游。

綠維總結了中國旅游投資與區(qū)域開發(fā)的歷史實踐，通過數百個成功案例研究，提出了《旅游引導的區(qū)域綜合開發(fā)模式》，希望能夠幫助地方政府，充分運用旅游產業(yè)發(fā)展的契機，帶動泛旅游產業(yè)全面發(fā)展，并借力土地開發(fā)，加速以現代服務產業(yè)為依托的城市化進程，實現區(qū)域綜合開發(fā)突破，達成區(qū)域經濟社會高速和諧發(fā)展。（鏈接）

綠維對旅游帶動區(qū)域經濟突破總結了案例與創(chuàng)新思維，希望大型投資企業(yè)，可以有效把握時代的脈搏，以區(qū)域綜合開發(fā)運營為己任，借力旅游產業(yè)的引擎功能，實現區(qū)域運營商的宏偉發(fā)展，通過操盤旅游，實現操盤區(qū)域經濟的價值升級。

五、區(qū)域運營商及旅游綜合開發(fā)的商業(yè)模式

一個投資商投資區(qū)域旅游開發(fā)項目，與常規(guī)房地產項目不同，不能只建房子不搞產業(yè)與經營；面對一個區(qū)域從事綜合開發(fā)，不能只搞房地產，還必需安置農民，形成社會統(tǒng)籌房展。

基于此，我們把旅游綜合開發(fā)投資商定位為區(qū)域運營商。所謂區(qū)域運營商，就是以區(qū)域經濟社會統(tǒng)籌發(fā)展為己任，把產業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)建設、社會統(tǒng)籌結合起來，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過在規(guī)劃、土地一級開發(fā)、泛旅游產業(yè)項目開發(fā)、市政公用建設開發(fā)、商業(yè)房地產開發(fā)、住宅和度假商業(yè)開發(fā)等六個領域發(fā)揮作用，實現商業(yè)化良性運營，分階段實現區(qū)域經濟社會發(fā)展，實現企業(yè)在區(qū)域綜合開發(fā)中的系統(tǒng)整合，實現企業(yè)基于10~30年在區(qū)域運營上的良性現金流和持續(xù)增值效應。

旅游綜合開發(fā)模式，是一個經濟社會發(fā)展的綜合構架。其中，政府的規(guī)劃、土地政策、財政稅收政策、基礎設施與公共服務設施配套，有著戰(zhàn)略和基礎的作用。區(qū)域運營商，應該全面介入政策管理，參與規(guī)劃，參與基礎設施建設的BOT、TOT、BT，參與一級土地開發(fā)，參與農民就業(yè)社區(qū)產業(yè)發(fā)展項目等。

在旅游綜合開發(fā)中，最關鍵的還是旅游產業(yè)落地到具有核心吸引力的旅游產品的開發(fā)上，要能夠形成人氣聚集能力，能夠形成旅游吸引核，由此，可以帶動大量游客，形成消費市場，并擴展出引擎效應。

本文關鍵字：旅游投資 旅游消費 旅游投融資 查看更多