導語

新入局投資民宿者甚多，投資運營民宿要有情懷，但最終還是要落實到回報率上。綠維文旅認為，籌建一間有盈利能力的民宿，規(guī)劃設計與情懷同樣重要，通過規(guī)劃設計確定選址、明確定位、控制成本是非常重要的內(nèi)容。

規(guī)劃設計與情懷同樣重要

近兩年客棧民宿市場迎來了爆發(fā)式的增長，從業(yè)人員已達近100萬人。預計到2020年，國內(nèi)客棧民宿行業(yè)營收將近400億元。

綠維文旅認為，籌建一間有盈利能力的民宿，規(guī)劃設計與情懷同樣重要，通過規(guī)劃設計確定選址、明確定位、控制成本是非常重要的內(nèi)容。

有業(yè)內(nèi)人士提醒：“經(jīng)營民宿要有足夠的資金支持、一定的管理經(jīng)驗和審美情趣，還要做好苦熬3年才能收回成本的心理準備。未來民宿產(chǎn)業(yè)很可能會經(jīng)歷一場大浪淘沙。”

本文圍繞民宿籌建期的三個重點問題展開，闡明如何通過民宿規(guī)劃設計規(guī)避風險，為后期盈利打下良好的基礎。

01、地理位置起到了決定性的作用

對于一家盈利的民宿而言，地理位置起到了決定性的作用。選址之前要做好充分的市場調(diào)研，了解當?shù)孛袼尴嚓P的政策，評估可能的風險。

1、區(qū)位與市場總量：選擇區(qū)位就是選擇市場，區(qū)位決定了市場總量如何、競爭情況如何、客源構成等。業(yè)內(nèi)人士表示像廈門這種，市場大、淡旺季不分明代表你的盈利上限高（成本另外分析），競爭壓力大代表行業(yè)交替速度快（存在大量的轉讓和倒閉），休閑度假游發(fā)展越好，代表高端民宿的土壤越好。這樣的市場適合有成熟運作經(jīng)驗的入局者，硬件與設計都必須跟上才可能在產(chǎn)業(yè)升級階段分到一杯羹。

市場情況不同決定了民宿定位的不同，是經(jīng)濟型民宿、中高檔民宿、輕奢型民宿還是高檔精品民宿跟市場總量有很大的關系，需要認真的調(diào)研分析，認真分析區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平和旅游資源條件。

2、交通：對于定位為觀光游或景區(qū)的配套的民宿來說，公共交通可達核心景觀的時長不宜超過30分鐘；對于客群定位為城市近郊自駕休閑度假群體的民宿來說，距離一二線城市主城區(qū)不宜超過2小時車程；距離臨近知名景點不宜超過半小時車程；而在三四線城市，對自駕時間要求則更短。

3、氣候：適宜的氣候可以拉長運營時間。四季分明，冬季長的區(qū)域，要考慮淡季運營的問題。

4、區(qū)域環(huán)境：區(qū)域環(huán)境是選址當中最為重要的因素，評價區(qū)域景觀時，不僅要考慮山水生態(tài)景觀的品質(zhì)，更要考量區(qū)域景觀的獨特性。

5、地塊狀況：依山傍水的位置、古樹、文化遺跡以及絕佳的觀景視野都會給民宿加分。

6、資源：一類是能帶來美好境遇和體驗的環(huán)境事物，另一類則是能完善補充民宿功能的相關業(yè)態(tài)。

7、基礎設施：民宿體量較小，設計及布局上靈活性強，而作為經(jīng)營主體，給水、排水、強弱電、消防、污染處理等方面都需要細細考慮。

8、政策：民宿的選址也要考察所在地區(qū)的政府態(tài)度與相關政策，這是行業(yè)最不可控的一個因素。

綜合來看，主要有兩種選址類型。一是選址于景區(qū)周邊，依托景區(qū)景點的吸引力，借助先天的旅游住宿市場，與周邊娛樂、餐飲等旅游配套共同形成旅游區(qū)旅游服務體系。二是選址于城市周邊，以臨近城市龐大的消費市場為動力。

02、成本直接決定收益

1、前期投入成本

前期投入成本包括：房租、軟裝、硬裝、床品等。投入適當，“有多少錢，做多少事”是經(jīng)營民宿的基本原則，不應該跟著潮流，過度投資、申請貸款比例過高，導致最后無法回收。

不少民宿業(yè)者失敗的原因都是由于過度投資，遇上客房入住率低、淡季運營困難等情況，難以回收；或是民宿定位不清，難以吸引客人。

如果做高端民宿，租期短就有很大的風險。有業(yè)內(nèi)人士表示，投資酒店或者民宿至少1.5-3年回本，所以合同至少5年起。在租賃物業(yè)的過程中，要明確物業(yè)是否能起照，起照（獲得經(jīng)營所需的相應執(zhí)照手續(xù)）的順序是：工商的營業(yè)執(zhí)照、消防、特種行業(yè)許可證（住宿被國家列為特種行業(yè)）、外事（外事就是你是否有接待外賓的資格）、最后是衛(wèi)生。房租是成本的重要組成部分。房租既是前期投入成本，也是主要的運營成本。

裝修費用包括軟裝費用和硬裝費用，需要預留10-15%的超支空間。軟裝主要包括常用的地毯、燈具、壁畫、相框、書籍、真假綠植鮮花、擺件、家具等。軟裝得當可以直接提升民宿的吸引力。如果選擇基礎設施好的房源，就會在硬裝上節(jié)省資金，畢竟租期到達，硬裝是無法帶走的，是純投入。

裝修的過程中要注意耐用性和實用性，比如洗手間要注意無異味，做好防水，房間做好隔音，房間內(nèi)預留足夠的電源插口等，床品盡量選擇優(yōu)質(zhì)床品。

除基礎的住宿條件以外，是否包含其它增項服務，如餐飲、娛樂、親子、商務、宴會、活動、養(yǎng)生等，如果有還需要配置相應的基礎設施。

此外，成本還包括租房押金、物業(yè)費用、中介費用、網(wǎng)絡費用、眾多日常生活用品采購費用等。小到儲物盒、衣架、晾衣架、紙巾盒、吹風機、針線盒、急救箱，細致到游泳圈、水槍、沙灘足球、棋牌等，都要考慮周全。

2、運營成本

運營成本主要包括：房租、水電氣暖燃氣物業(yè)費、易耗品費用、折舊費用、維修費、清潔洗滌費、員工工資，還包括各個平臺的傭金費用（一般是10%）等等。

3、投資回報分析

根據(jù)所包含的所有增項服務以及住宿制定出運營模式，得出所需要的人員編制、服務流程、消耗所需、售賣渠道等，從而設定初步年流水預算。

根據(jù)制定的運營模式得出每一項相應的成本支出，如人工成本、能源成本、客用品成本、銷售成本等。

根據(jù)年流水預算和年總運營成本得出利潤值，并根據(jù)理想回報年限進行調(diào)整。

最終論證投資回報年限。

03、定位是投入建設的前提

明確民宿定位是規(guī)劃設計的重要內(nèi)容，定位包括市場定位、風格形象定位、價格定位、營銷策劃定位四部分。只有明確了目標市場需求，才能有針對性的創(chuàng)造出合適的產(chǎn)品，提供良好的服務。策劃規(guī)劃的精準定位、特色文化的準確呈現(xiàn)，確立了項目的核心競爭力，這將發(fā)展成為未來民宿的品牌特色。民宿將在定位的基礎上衍生出品牌精神、文化內(nèi)涵。

定位是投入建設的前提，只有明確了服務人群的需求，才能創(chuàng)造準確的產(chǎn)品，提供完善的服務。定位主要包含市場定位、產(chǎn)品定位、形象定位、價格定位、營銷定位五方面。

市場定位

明確客戶人群，制作用戶畫像，了解用戶需求，這是后期裝修設計的基礎。最簡單的人群定位要明確客戶的消費能力和年齡區(qū)間。

產(chǎn)品定位

明確房型和各房型的客戶群體。

風格形象定位

策劃規(guī)劃的精準定位、特色文化的準確呈現(xiàn)，確立了項目的核心競爭力，這將發(fā)展成為未來民宿的品牌特色。民宿將在定位的基礎上衍生出品牌精神、文化內(nèi)涵。

價格定位

明確價格定位，用彈性的價格來迎合淡旺季市場，應對各個營銷平臺。

營銷定位

明確營銷的主題、營銷的渠道、營銷的傳播媒介等問題。

04、規(guī)劃設計是民宿特色化的關鍵

民宿的個性、差異化首先體現(xiàn)在空間設計上，民宿的空間設計就是要把定位的精神文化內(nèi)涵空間化、物質(zhì)化；

綠維案例效果圖：懷來民宿中地方文化元素的使用

其次，在地文化的展示尤為重要，民宿的規(guī)劃設計必須充分挖掘和突出當?shù)匚幕?，在保留并凸顯在地元素的過程中創(chuàng)新，在地文化通過細節(jié)的設計展現(xiàn)，最終體現(xiàn)在一草一木、一杯一燈上面；

綠維案例效果圖：懷來民宿地方特色自然材質(zhì)與現(xiàn)代材質(zhì)的和諧共生

再次，遵循質(zhì)樸自然的設計原則，規(guī)劃設計要尊重地域自然生態(tài)，營造人與自然、材料與環(huán)境的和諧；

最后，民宿需要合理的配套業(yè)態(tài)補充，游客入住民宿，往往不滿足于單一的住宿功能，餐飲、SPA、有機農(nóng)場、兒童游樂等業(yè)態(tài)會給游客體驗帶來很大的提升，民宿的配套功能有些可以借助周邊的自然條件因地制宜布局，同時應充分考慮區(qū)域的聯(lián)動效應，與周邊業(yè)態(tài)形成互動。

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