（一）休閑商業(yè)地產(chǎn)定義

究竟什么是休閑商業(yè)地產(chǎn)？我們認(rèn)為他應(yīng)該包含兩種存在形式：

1、以購(gòu)物為主導(dǎo)，娛樂(lè)休閑為輔助吸引物的“休閑引導(dǎo)型商業(yè)”：主題購(gòu)物中心shopping mall、綜合、特色商業(yè)街等不僅為消費(fèi)者提供物質(zhì)生活中必須的貨物的銷(xiāo)售，還同時(shí)為消費(fèi)者提供休閑、消遣、娛樂(lè)等休閑性質(zhì)的商業(yè)載體形式。

2、以?shī)蕵?lè)休閑為主導(dǎo)，實(shí)物消費(fèi)為輔助的“休閑主導(dǎo)型商業(yè)”：游樂(lè)園、康體中心、娛樂(lè)場(chǎng)所、旅游目的地等等。

現(xiàn)有所謂休閑商業(yè)地產(chǎn)，即我們所認(rèn)為的 “休閑引導(dǎo)型商業(yè)”的發(fā)展模式，受到市場(chǎng)的熱力追捧，究其根本原因就是如今商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，單純以物業(yè)位置、豐富的業(yè)態(tài)、特色鮮明商品信息來(lái)作為全部“吸引物”，已不能達(dá)成現(xiàn)代消費(fèi)群體的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，需要透過(guò)休閑產(chǎn)業(yè)來(lái)創(chuàng)造出項(xiàng)目自身的另一輔助“特色”，來(lái)強(qiáng)化項(xiàng)目的整體綜合“特征”，即“核心吸引力”。更為主要的是，休閑產(chǎn)業(yè)的引入可以解決商業(yè)地產(chǎn)的死角，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)中的經(jīng)營(yíng)死角問(wèn)題，克服商業(yè)地產(chǎn)招商的一大難題。同時(shí)由休閑產(chǎn)業(yè)吸引來(lái)的夜間消費(fèi)群體，又成為項(xiàng)目真題客群數(shù)量支撐的有力補(bǔ)充。

（二）“休閑引導(dǎo)型商業(yè)”休閑商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及問(wèn)題

近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在全國(guó)各地如火如荼。這些項(xiàng)目或以選址取勝，或以商業(yè)組合見(jiàn)長(zhǎng)，或以商品特色鮮明奪目。但不管怎樣他們都是以“第五代”商業(yè)模式理念為發(fā)展方向，將休閑產(chǎn)業(yè)一項(xiàng)重點(diǎn)業(yè)態(tài)引入商業(yè)經(jīng)營(yíng)中來(lái)，或多或少將“休閑性”作為引導(dǎo)打造自身吸引力塑造休閑商業(yè)地產(chǎn)形象。

目前市場(chǎng)上提及的休閑商業(yè)地產(chǎn)，首先我們可以確定它仍然是商業(yè)地產(chǎn)的一種形式，只是在對(duì)消費(fèi)終端的服務(wù)的理念上更為深化、全面化，它是以滿(mǎn)足人們?cè)谛蓍e活動(dòng)中對(duì)物質(zhì)與精神產(chǎn)品的追求為目的的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式?？梢詫⑺暈榘殡S體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代到來(lái)及大眾消費(fèi)量理念轉(zhuǎn)變而應(yīng)運(yùn)而生的產(chǎn)物。

我們可以看出上述所謂的休閑商業(yè)地產(chǎn)具有一定的片面性，它只是在傳統(tǒng)意義商業(yè)地產(chǎn)單方面提供單純物質(zhì)、精神消費(fèi)的基礎(chǔ)上，同時(shí)為消費(fèi)者提供一種休閑、旅游、時(shí)尚、浪漫感受，使消費(fèi)者在對(duì)物質(zhì)與精神產(chǎn)品追求的休閑活動(dòng)中體驗(yàn)商業(yè)化服務(wù)的復(fù)合性平臺(tái)。

此類(lèi)型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展目前也暴露出了一些不足之處：

1、同業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈

市場(chǎng)供應(yīng)量、空置率的不斷攀升，造成項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)逐年加劇。項(xiàng)目間相互蠶食消費(fèi)群體項(xiàng)目日漸明顯。

2、“核心吸引力”的同質(zhì)化日益明顯，缺乏吸引力度

上文中提到的所謂“第六代”、“第七代”、“第八代”商業(yè)模式，表面上看來(lái)他們都是在尋求新的核心吸引力，但是從其經(jīng)營(yíng)本質(zhì)來(lái)看，他們?nèi)匀皇且?ldquo;實(shí)物產(chǎn)品銷(xiāo)售”為最終目的的商業(yè)行為。因此他們?nèi)匀粺o(wú)法從本質(zhì)上去創(chuàng)新一種新型的“核心吸引力”來(lái)使抱有現(xiàn)代消費(fèi)行為“過(guò)程體驗(yàn)型消費(fèi)”目標(biāo)群體產(chǎn)生到訪欲望及購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。這也是現(xiàn)存商業(yè)地產(chǎn)始終無(wú)法突破的問(wèn)題所在。

3、項(xiàng)目自身多種業(yè)態(tài)間關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)

巨型商業(yè)在全國(guó)的發(fā)展屢見(jiàn)不鮮，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模化發(fā)展，都想從產(chǎn)品體量上樹(shù)立自身的領(lǐng)導(dǎo)地位。巨大的體量就需要項(xiàng)目整體多業(yè)態(tài)間互相支撐、相互促進(jìn)，總統(tǒng)組成一個(gè)有機(jī)的商業(yè)聚合體。但是，絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用了所謂“模塊化”的運(yùn)作模式，即“租賃+零售”的模式，簡(jiǎn)單地把整個(gè)項(xiàng)目分割成若干模塊再進(jìn)行疊加，背離了統(tǒng)一規(guī)劃和專(zhuān)業(yè)化的開(kāi)發(fā)操作程序，結(jié)果導(dǎo)致各模塊業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性出現(xiàn)偏差，破壞了整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的合理性。

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