綠維文旅將旅游項目投資的特殊性概括為九方面：

（一）旅游產(chǎn)業(yè)投資的資源限制

風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、國家森林公園、國家地質(zhì)公園及文物保護單位等具備獨特性的自然資源與歷史文化資源，幾乎全部納入了國家的法律保護范圍，資產(chǎn)歸國家所有。更為重要的是，在法律上，風景名勝資源和文物保護單位的經(jīng)營權，是不可轉讓的。因此，旅游資源中最重要的資源，不能進入市場流通，稱為旅游產(chǎn)業(yè)投資的資源限制。

（二）資源保護與旅游開發(fā)的矛盾

生態(tài)保護與文化文物保護，是對不可再生資源的保護，是旅游行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎。因此，旅游開發(fā)不能破壞生態(tài)與文物的紅線，這是不可動搖的基點。

社會投資參與旅游開發(fā)面對的主要問題并不是是否保護生態(tài)與文物，而是在保護基礎上的開發(fā)，因為受到體制、部門利益、保守理念的制約，容易借用“保護”之名抗拒合理的開發(fā)利用。

（三）旅游目的地的區(qū)域性與旅游項目的區(qū)域依賴性

目的地是區(qū)域復合系統(tǒng)，包括了多行業(yè)的要素組合、多環(huán)節(jié)的企業(yè)互動，其市場機理與整體戰(zhàn)略構架推進，需要政府的有效引領和社會資本的大力支持。

旅游項目，無論是景區(qū)、度假區(qū)還是其他類型，都是目的地系統(tǒng)中的一部分，投資主體不可能超越目的地去開展運作，只能在目的地系統(tǒng)內(nèi)部進行資源挖掘、產(chǎn)品創(chuàng)新和市場合作，借助目的地整體營銷，開拓項目的市場。

（四）跨行業(yè)的綜合復雜性

旅游業(yè)的綜合性特征導致了旅游投資的復雜性。需要根據(jù)財力、物力、人力選擇投資的方向，整合游憩、接待、營銷、交通、生態(tài)、商業(yè)、智業(yè)等行業(yè)相關資源，探索旅游業(yè)與農(nóng)業(yè)、制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)的融合路徑與模式，理清投資時間、投資方式和各階段的資產(chǎn)退出機制。

（五）多環(huán)節(jié)配合的服務消費特性

出游過程需要旅行社、運輸、住宿、餐飲、景區(qū)、商業(yè)、娛樂多個環(huán)節(jié)系統(tǒng)緊密配合，形成全游程消費的服務整合，是一個多環(huán)節(jié)服務鏈。投資開發(fā)商需要對旅游目的地服務系統(tǒng)中的各個要素進行充分的分析評估，根據(jù)實際需求和戰(zhàn)略規(guī)劃采取單獨投資或聯(lián)合投資的方式，確保旅游服務鏈的完整性，避免后期因服務不善引起的游客負面評價而導致經(jīng)營的失敗。

（六）資源的獨特性不等于經(jīng)營的獨特性

旅游資源越獨特，其開發(fā)價值越大。但是資源不等于產(chǎn)品，資源如何轉化為產(chǎn)品，形成獨特的吸引核，是旅游開發(fā)運營成功的關鍵。

很多投資商，以為只要有好的吸引物資源，修好路、建一個賓館，就可以達到經(jīng)營目標。這是一種片面的認識，作為旅游產(chǎn)品，既要充分展現(xiàn)資源本身的獨特吸引力，還必須形成全面滿足游程時間內(nèi)旅游生活的綜合需求，滿足游憩過程的審美與快樂過程延伸與組合的需要。

（七）市場需求具有多樣性和動態(tài)性

游客出游的目的和需求是多樣化的，旅游投資商要緊跟時代特征，制定相應的開發(fā)經(jīng)營戰(zhàn)略，在產(chǎn)品的游憩方式及市場定位上，不斷調(diào)整提升。

（八）可進入性門檻與可持續(xù)性發(fā)展要求越來越高

隨著旅游業(yè)的發(fā)展，容易開發(fā)的旅游目的地，基本上已經(jīng)完成了初步的旅游開發(fā)，留下的旅游項目常常需要面對資源稟賦普通、可進入性差、配套設施不完善等問題，需要更敏銳的眼光、更專業(yè)的綜合開發(fā)、更大規(guī)模的投資和更精準的市場運營決策。

自然資源類旅游目的地，隨著游客的進入，生態(tài)維護的成本逐年增高。游樂類旅游目的地，由于競爭加劇，游客可選擇的項目多，如果不更“新”（新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新營銷、新商業(yè)模式等），就會被市場擯棄。因此，任何一個旅游目的地可持續(xù)經(jīng)營的壓力都很大，要求不斷創(chuàng)新增收模式，尋找新的贏利點。

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