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綠維導(dǎo)語(yǔ)：2024年6月14日《景區(qū)大講堂》57期，由綠維文旅合伙人、北京潤(rùn)土文化旅游運(yùn)營(yíng)管理有限公司總經(jīng)理趙建軍給大家?guī)?lái)《文旅小鎮(zhèn)與街區(qū)運(yùn)營(yíng)實(shí)操》的分享。本文針對(duì)演講部分內(nèi)容進(jìn)行整理。

 

每個(gè)城鎮(zhèn)都有值得驕傲和記憶的歷史，每個(gè)城鎮(zhèn)都有一條最值得保留的老街。文旅小鎮(zhèn)的本質(zhì)是什么？文旅小鎮(zhèn)如何開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)？文旅小鎮(zhèn)和歷史街區(qū)的機(jī)遇在哪里？

 

 

 

我分享的內(nèi)容主要包括兩個(gè)部分：第一部分是關(guān)于文旅小鎮(zhèn)，第二部分是小鎮(zhèn)的運(yùn)營(yíng)。

01 文旅小鎮(zhèn)

文旅小鎮(zhèn)是怎么樣形成的？

第一，所有的文旅小鎮(zhèn)都是在時(shí)間的演變的過(guò)程中趨于繁榮的。

第二，是小鎮(zhèn)在地文化的積淀和創(chuàng)新的一個(gè)過(guò)程。

第三，是一定的特色產(chǎn)業(yè)的聚集和興盛。

第四，小鎮(zhèn)旅游發(fā)展的過(guò)程中，旅游配套和旅游基礎(chǔ)逐步的豐滿。

無(wú)論什么樣的文旅小鎮(zhèn)，包括新建的文旅小鎮(zhèn)，它都要經(jīng)歷這樣的過(guò)程，而且是一個(gè)相對(duì)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

例如，奧地利哈爾施塔特鎮(zhèn)。奧地利上奧地利州薩爾茨卡默古特地區(qū)的一個(gè)村莊，位于哈爾施塔特湖湖畔，是奧地利最古老的小鎮(zhèn)。

它是世界旅游指南里出鏡率最高的小鎮(zhèn)，被評(píng)為“有生之年必去的9個(gè)歐洲小鎮(zhèn)之一”，又被稱作“世界上最美的小鎮(zhèn)”、“著名的愛(ài)情打卡地”、“來(lái)自天堂的明信片”。

小鎮(zhèn)曾經(jīng)是歐洲最重要的鹽礦之一，依山傍水，歷經(jīng)2500年演變，保留了1000人左右原住民，和歐洲中世紀(jì)和巴洛克時(shí)期浪漫情調(diào)的建筑風(fēng)格。

那么回到我們國(guó)內(nèi)，近20年來(lái)文旅小鎮(zhèn)粗放發(fā)展的主要原因有三個(gè)：

第一，房地產(chǎn)投資。文旅小鎮(zhèn)具有地產(chǎn)的屬性，在房地產(chǎn)興盛的時(shí)候，這一部分小鎮(zhèn)的是因?yàn)橥度氩糠址康禺a(chǎn)的投資。

第二，政策導(dǎo)向。出臺(tái)了一批提振旅游、培養(yǎng)文旅小鎮(zhèn)的政策支持。

第三，地方需求。包括城市更新的需求、城鎮(zhèn)提升的需求和城鄉(xiāng)結(jié)合的需求等等。

這些原因綜合起來(lái)，促使近年來(lái)文旅小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)嚴(yán)重偏離和過(guò)剩。

文旅小鎮(zhèn)的本質(zhì)

基礎(chǔ)：它實(shí)際上是一個(gè)有足夠的原住民的聚集、足夠煙火氣的小鎮(zhèn)。

特點(diǎn)：

從運(yùn)營(yíng)角度說(shuō)，新建小鎮(zhèn)，由生到熟，是對(duì)運(yùn)營(yíng)漫長(zhǎng)的考驗(yàn)。

從發(fā)展角度說(shuō)，小鎮(zhèn)生活化，是運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，也是小鎮(zhèn)最好的歸宿。最終留下來(lái)的商家能夠比較安穩(wěn)的在這個(gè)小鎮(zhèn)里生活，慢慢成為這個(gè)小鎮(zhèn)的原住民，那么這個(gè)小鎮(zhèn)相對(duì)來(lái)說(shuō)就是成功的。

文旅小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)

一是在目前的階段下，要認(rèn)清自我、突出特點(diǎn)。

二是輕地產(chǎn)重產(chǎn)品，以這個(gè)小鎮(zhèn)上重建的建筑面積來(lái)算投資收益的話，必須得是長(zhǎng)期的，比如說(shuō)固定資產(chǎn)持有了20年之后，它增值了多少，而不能算把這個(gè)固定資產(chǎn)在近期賣掉之后產(chǎn)生多少回收。過(guò)于樂(lè)觀的銷售預(yù)計(jì)是有風(fēng)險(xiǎn)的，所以我們要輕地產(chǎn)重產(chǎn)品。

三是要比傳統(tǒng)的景區(qū)有更長(zhǎng)久的耐心。在持續(xù)的運(yùn)營(yíng)中獲得綜合價(jià)值。以前說(shuō)一鋪養(yǎng)三代，我們做小鎮(zhèn)要做好長(zhǎng)期打算，而不是短期通過(guò)商鋪銷售來(lái)產(chǎn)生快速收益。

四是在持續(xù)運(yùn)營(yíng)中獲取綜合價(jià)值。

無(wú)論文旅小鎮(zhèn)還是文旅街區(qū)、歷史街區(qū)要有往后100年的打算，要有培養(yǎng)百年老店的決心。這也是美麗小鎮(zhèn)健康發(fā)展的一個(gè)必由之路。

文旅小鎮(zhèn)和歷史街區(qū)的機(jī)遇

我覺(jué)得現(xiàn)在新開(kāi)發(fā)小鎮(zhèn)的機(jī)遇可能會(huì)少，但是城鎮(zhèn)中的文旅街區(qū)有更廣闊的市場(chǎng)和發(fā)展前景。

每個(gè)城鎮(zhèn)都有值得驕傲和記憶的歷史，每個(gè)城鎮(zhèn)都有一條最值得保留的老街，每個(gè)小鎮(zhèn)的居民，都有向往美好生活的愿望。這幾乎與社會(huì)發(fā)展環(huán)境和政策導(dǎo)向無(wú)關(guān)。這是它的根本需求，無(wú)論經(jīng)濟(jì)好壞。

小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的誤區(qū)

很多項(xiàng)目的失敗都是對(duì)以下問(wèn)題的漠視：

在去房地產(chǎn)化之后，小鎮(zhèn)在開(kāi)發(fā)的時(shí)候首先要想到“我是誰(shuí)？能不能做？做成什么？做給誰(shuí)？”的問(wèn)題

尤其是我是誰(shuí)和作為誰(shuí)

我有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)，如果你在開(kāi)發(fā)不管是街區(qū)還是小鎮(zhèn)，你想判斷一下你能不能成功，你可以考慮你是其中的一家商鋪，那么你每天營(yíng)業(yè)額會(huì)有多少，你能不能生存下來(lái)，會(huì)有多少游客來(lái)，這些游客都是誰(shuí)，來(lái)自于哪，就實(shí)實(shí)在在的去想。如果你想明白了這個(gè)，你能掙錢(qián)。那么這個(gè)小鎮(zhèn)應(yīng)該就沒(méi)有問(wèn)題。

所以這些是實(shí)實(shí)在在的東西。小鎮(zhèn)也好，街區(qū)也好，商家的存活就決定了小鎮(zhèn)的存活，商家的存活又依托于游客的消費(fèi)，所以從根本上來(lái)考慮。

以選址這一個(gè)因素來(lái)講，要考慮小鎮(zhèn)的量級(jí)、所依附的城市或資源量級(jí)與選址的關(guān)系。

案例：古北水鎮(zhèn)是烏鎮(zhèn)的復(fù)制和升級(jí)，依托京津冀1億人口和高消費(fèi)群體，占地9平方公里，投資45億，運(yùn)營(yíng)難度仍然很大，這與它距北京120公里、項(xiàng)目本身的生活氣息不足、項(xiàng)目所依托的司馬臺(tái)長(zhǎng)城量級(jí)不足等有關(guān)。

• 一個(gè)新建的文旅小鎮(zhèn)，設(shè)在距三四線城區(qū)超過(guò)3公里時(shí)，運(yùn)營(yíng)的難度將大幅增加。

• 歷史街區(qū)一般在城區(qū)核心，幾乎不會(huì)失敗。而在城郊新建的非歷史類文旅街區(qū)，則生存的可能性會(huì)小。

你選址選在什么地方就直接決定你這個(gè)小鎮(zhèn)或者街區(qū)的成功的幾率。

當(dāng)然，我們?cè)谝恍┙?jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)不是說(shuō)不能做，但是你要考慮投資規(guī)模，考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)，考慮產(chǎn)品。如果能以更低的成本來(lái)建設(shè)，更低的成本來(lái)運(yùn)營(yíng)，滿足稍微小一些消費(fèi)能力的這個(gè)區(qū)域，這也是沒(méi)有問(wèn)題。

文旅小鎮(zhèn)與文旅街區(qū)的投資

·過(guò)去20年的文旅小鎮(zhèn)大量開(kāi)發(fā)，已無(wú)多少新增空間，以政府投資為主，從輕地產(chǎn)的角度選擇潛在的優(yōu)質(zhì)歷史遺留古城或小鎮(zhèn)，是未來(lái)一個(gè)主流方向。

·例如，荊州、贛州等歷史名城，有很多優(yōu)秀的歷史遺留，也有深厚的文化積淀，適合政府主導(dǎo)的古城、小鎮(zhèn)或文旅街區(qū)開(kāi)發(fā)。

·對(duì)于文旅街區(qū)，由于投資小、建成快、基礎(chǔ)市場(chǎng)穩(wěn)定、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小，具備通過(guò)持續(xù)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)收、運(yùn)營(yíng)提升商業(yè)價(jià)值的方式，選擇資源稟賦好的街區(qū)，進(jìn)行民營(yíng)主導(dǎo)的投資開(kāi)發(fā)。

文旅街區(qū)是一個(gè)通過(guò)運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)期回收的過(guò)程，是城鎮(zhèn)發(fā)展的必然。

產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)，很難與文旅結(jié)合，要把重心放在產(chǎn)業(yè)上。

產(chǎn)業(yè)的根基就是這個(gè)小鎮(zhèn)的根基。比如說(shuō)招商、供應(yīng)鏈這些，先把這個(gè)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)做好之后，再做文旅，他只是功用的延展。

近幾年，存在的一個(gè)比較尷尬的事情。我們經(jīng)常會(huì)接觸一些文旅小鎮(zhèn)，已經(jīng)建成，然后不景氣，招商率、入住率都不好。他希望我們能給他接手運(yùn)營(yíng)，能夠盤(pán)活這個(gè)小鎮(zhèn)。

我覺(jué)得這個(gè)有兩種情況：一種就是誰(shuí)去接手都不行，他原來(lái)這個(gè)開(kāi)發(fā)的底層邏輯就是地產(chǎn)思維，文旅方面幾乎沒(méi)有什么亮點(diǎn)和投入。

那么還有一類，他也做了一些小鎮(zhèn)，做了很多投入，景觀、建筑風(fēng)格、業(yè)態(tài)、文化配套做了很多，這些就具備運(yùn)營(yíng)的潛質(zhì)。去改造這樣的小鎮(zhèn)，也需要首先要有一部分的投資，如果你沒(méi)有進(jìn)行新的最佳投資的話，不能在一定程度上改變這個(gè)小鎮(zhèn)現(xiàn)在的面貌。

文旅小鎮(zhèn)的未來(lái)

文旅小鎮(zhèn)的未來(lái)就是成為一個(gè)真正的本地人的小鎮(zhèn)。

02 小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)

小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)的12個(gè)關(guān)注點(diǎn)：

定位

我記得是在 20多年前，我剛開(kāi)始做策劃的時(shí)候就開(kāi)始做定位，定位是很重要的。我覺(jué)得不僅僅是策劃師、規(guī)劃設(shè)計(jì)人員、運(yùn)營(yíng)人員，甚至開(kāi)發(fā)商、投資商都要懂得定位的。

• 小鎮(zhèn)的定位具有唯一、第一、代表性、高能量的特點(diǎn)，解決游客在短時(shí)間內(nèi)選擇你的問(wèn)題。

• 解決實(shí)現(xiàn)什么功能、針對(duì)誰(shuí)、以什么形象面世和靠什么收回投資的問(wèn)題。

• 自身優(yōu)勢(shì)的最大突出。

• 要么占位，要么補(bǔ)缺。

定位的第一步就是明白我是誰(shuí)。

一是要發(fā)現(xiàn)自己項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

發(fā)現(xiàn)了核心競(jìng)爭(zhēng)力以后，要從游客的角度反思這個(gè)是不是核心競(jìng)爭(zhēng)力。有足夠的吸引力，能讓游客來(lái)，這才叫核心的競(jìng)爭(zhēng)力。你不僅要和你的同類同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，你還要和游客預(yù)期來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。

二是要客觀認(rèn)識(shí)自己資源的局限性。

我們做運(yùn)營(yíng)的人或者做投資的人要更加重視自己資源的局限性，因?yàn)檫@才是我們我們將來(lái)最大的坑、最大的雷，或者說(shuō)我們需要邁過(guò)的最大的坎。

定位第二步：誰(shuí)來(lái)、和誰(shuí)來(lái)、為什么來(lái)？

客戶定位：客戶定位的范圍不是越大越好，精準(zhǔn)的鎖定自己的目標(biāo)客群，建立在細(xì)分領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)。

項(xiàng)目本身的資源稟賦一般與投資的強(qiáng)度成正比，越好的文旅資源，越值得大的投資。

要精準(zhǔn)的挑出來(lái)到底誰(shuí)會(huì)來(lái)你這，客觀的把這部分人篩選出來(lái)，大概有多少個(gè)人口基數(shù)。這些人會(huì)和誰(shuí)來(lái)，比如說(shuō)是情侶關(guān)系、家庭關(guān)系等，這個(gè)也要分析清楚。第三個(gè)是為什么他來(lái)你這。

第三步，市場(chǎng)需要什么？

市場(chǎng)的需要分析：目標(biāo)市場(chǎng)的真實(shí)需求、需求的趨勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

目標(biāo)市場(chǎng)需求：項(xiàng)目具體針對(duì)哪些人群的哪些需求?他們有什么消費(fèi)特點(diǎn)

需求的趨勢(shì)：不能只是學(xué)習(xí)其它項(xiàng)目的，或者把網(wǎng)紅的游樂(lè)項(xiàng)目填充進(jìn)去。市場(chǎng)的需求是不斷發(fā)生變化的?？傮w的需求趨勢(shì)是身心愉悅的休閑度假、文化的合理融入和新奇的體驗(yàn)

競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：再好的產(chǎn)品，如果已經(jīng)存在同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，而你的競(jìng)爭(zhēng)力并不是最強(qiáng)的，那么就要反通道和創(chuàng)新。

定位第四步：以什么樣的形象面世？

形象定位：景區(qū)就像一個(gè)人，有言談舉止、穿著氣質(zhì)。

讓人耳目一新的形象總是受人喜歡。它的核心是風(fēng)格的統(tǒng)一和獨(dú)特性，體現(xiàn)在景區(qū)環(huán)境氛圍營(yíng)銷、文化體現(xiàn)、旅游產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)時(shí)的服務(wù)。

景區(qū)的形象要讓游客感到親切、喜歡。

要明確統(tǒng)一他的形象風(fēng)格，比如都做漢風(fēng)，建筑風(fēng)格、景觀氛圍、環(huán)境營(yíng)造等都是一樣的風(fēng)格，保持統(tǒng)一性，未來(lái)營(yíng)銷、文化推廣等都按照這個(gè)形象來(lái)走，更容易讓游客沉浸其中。

定位第五步：有哪些重要的旅游產(chǎn)品

產(chǎn)品定位：景區(qū)產(chǎn)品定位是最關(guān)鍵的，它結(jié)合了前面幾個(gè)定位的結(jié)論

旅游產(chǎn)品的引進(jìn)與項(xiàng)目自身資源深度結(jié)合；

主要針對(duì)目標(biāo)客群；

是對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)需求的超出預(yù)期的滿足；

是在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中出類拔萃的、差異化的存在。

旅游產(chǎn)品是重投入，且專業(yè)度高，運(yùn)營(yíng)中通常采用自營(yíng)+合作的模式。

比如江西上饒望仙谷。

環(huán)境

包括區(qū)位交通、競(jìng)合情況、文旅資源、用地特點(diǎn)、旅游環(huán)境、本地情況、相關(guān)政策。

文化

文化有幾個(gè)階段：

第一，了解當(dāng)?shù)匚幕?/p>

第二，理解它的內(nèi)涵，這個(gè)文化為什么會(huì)在這個(gè)地方產(chǎn)生，它產(chǎn)生的意義是什么

第三，挖掘。進(jìn)一步挖掘不為人熟知的。

第四，創(chuàng)意，在原有文化基礎(chǔ)上豐富創(chuàng)意。

第五，表達(dá)。在商業(yè)、景觀、燈光、產(chǎn)品、氛圍、活動(dòng)中表達(dá)。

我說(shuō)一個(gè)題外話，這個(gè)我覺(jué)得有兩點(diǎn)：第一，有的地方把文化變成了一個(gè)包袱，過(guò)多的文化包裝反而沒(méi)有得到市場(chǎng)的認(rèn)可。第二個(gè)就是文旅融合。任何一個(gè)時(shí)代只要產(chǎn)生了旅游，文旅融合就存在了。每個(gè)地方都有文化，不用我們大張旗鼓的去提這個(gè)東西，如果你強(qiáng)行的去做，意義也不會(huì)很大。

保留

運(yùn)營(yíng)策劃，前期提出保留和改造的要求。為了保留地韻，保留一些成樹(shù)、小橋、水井、老舊建筑等。

要讓小鎮(zhèn)建成后更早的煙火氣、更早的融入城市，也會(huì)讓外地游客

找到這個(gè)城市的感覺(jué)，找到他來(lái)這旅游的價(jià)值。

規(guī)劃設(shè)計(jì)

運(yùn)營(yíng)策劃需要有一定的規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，從市場(chǎng)的角度提出對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的意見(jiàn)。

例如容積率、街區(qū)尺度、功能分區(qū)、游線規(guī)劃、商鋪形制與排布、公建設(shè)計(jì)、廣場(chǎng)公區(qū)等。

景觀亮化

不管是概念規(guī)劃、修詳規(guī)還是一些設(shè)計(jì)，運(yùn)營(yíng)必須要在這個(gè)成果出來(lái)之后給出景觀亮化的書(shū)面反饋意見(jiàn)。

運(yùn)營(yíng)者意見(jiàn)主要有幾點(diǎn)：

第一，避免城市化和公園化的景觀，要突出市井和煙火氣，營(yíng)造隨著時(shí)間流淌而自然形成的小鎮(zhèn)或街區(qū)的景觀氛圍。

第二，吸引夜游游客，要進(jìn)行夜間消費(fèi)場(chǎng)所營(yíng)造，要提出景觀亮化的個(gè)性需求。比如說(shuō)場(chǎng)景打造的需求，特別的燈光或者是那種小品的植入等等。

場(chǎng)景氛圍

場(chǎng)景氛圍是很重要的，要以文化為主線，把文化的厚重感表現(xiàn)出來(lái)。

自然的煙火氣氛圍營(yíng)造更適合文旅小鎮(zhèn)或者歷史街區(qū)。

主題街區(qū)的氛圍營(yíng)造則主要圍繞主題。

前期的場(chǎng)景氛圍營(yíng)造應(yīng)涵蓋景觀和亮化方案中，以避免后期的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的超值。

對(duì)于文化小鎮(zhèn)或者歷史街區(qū)，最好的沉浸氛圍就是融入城市、融入歷史，讓人愿意在這凳上坐一會(huì)，喝一杯茶或者喝一杯酒。這種自然的、讓游客沉浸的景區(qū)氛圍營(yíng)造深刻影響著景區(qū)的吸引力、游客的體驗(yàn)度、游客駐留的時(shí)間和景區(qū)的口碑。

何時(shí)展開(kāi)氛圍營(yíng)造？

場(chǎng)景氛圍營(yíng)造是一項(xiàng)持續(xù)的工作，通常需要以百萬(wàn)甚至千萬(wàn)計(jì)的預(yù)算。

首個(gè)重要節(jié)點(diǎn)是在各方案完成后、開(kāi)業(yè)前完成。其后是在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，不斷的提升優(yōu)化。

運(yùn)營(yíng)部門(mén)是該項(xiàng)工作的主導(dǎo)部門(mén)。

如何進(jìn)行氛圍營(yíng)造？

氛圍營(yíng)造不僅需要策劃和運(yùn)營(yíng)的考慮，也需要對(duì)材料、工藝、色彩、造型、光影、空間構(gòu)造、藝術(shù)、文化等的設(shè)計(jì)和美學(xué)作為基底，因此通常由運(yùn)營(yíng)部門(mén)把控，由第三方公司完成設(shè)計(jì)和實(shí)施。

其它氛圍營(yíng)造的內(nèi)容

1.街區(qū)立面與上空的營(yíng)造；

2.結(jié)合文化公建的文化氛圍和光影營(yíng)造；

3.結(jié)合景觀文化節(jié)點(diǎn)的氛圍營(yíng)造；

4. 活動(dòng)區(qū)域、公共空間和廣場(chǎng)的重點(diǎn)打造；

5.文化主題的始終貫穿；

6.以主游線為氛圍營(yíng)造重點(diǎn)、整體系統(tǒng)化的規(guī)劃；

7.與項(xiàng)目物質(zhì)相融洽的原則；

8.場(chǎng)景營(yíng)造與活化的營(yíng)造并重的原則；

9.重視游覽過(guò)程、休憩功能和細(xì)節(jié)的原則；

10.核心場(chǎng)景和視覺(jué)沖擊點(diǎn)的植入；

11.巧妙結(jié)合景觀、優(yōu)化費(fèi)效比的氛圍營(yíng)造；

12.在亮化方案基礎(chǔ)上的提升補(bǔ)充；

13.對(duì)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、景區(qū)配套的要求；

14.室內(nèi)的場(chǎng)景營(yíng)造。

商業(yè)與創(chuàng)收

招商取決于項(xiàng)目本身而非招商能力，運(yùn)營(yíng)價(jià)值體現(xiàn)于創(chuàng)收而非租金收入。

• 對(duì)于小鎮(zhèn)或街區(qū)，商業(yè)是其主要載體，避免對(duì)高大上品牌的依賴，有時(shí)候，甚至要回避這些品牌，這與小鎮(zhèn)的定位相關(guān)。

• 結(jié)合商業(yè)規(guī)劃，對(duì)業(yè)態(tài)配比、業(yè)態(tài)落位、品牌落位和主力店預(yù)招商，是運(yùn)營(yíng)在商業(yè)方面的主要工作。

• 培養(yǎng)百年老店的決心，去進(jìn)行商業(yè)引進(jìn)。

• 重點(diǎn)挖掘本地特色。

• 以業(yè)態(tài)配比為例，小鎮(zhèn)零售業(yè)態(tài)的建筑面積占比一般不超過(guò)20%，而公建不少于5%。

• 對(duì)于文旅小鎮(zhèn)或是街區(qū)，商業(yè)銷售取決于租金，租金取決于人氣，人氣取決于產(chǎn)品力和持續(xù)良好的運(yùn)營(yíng)。

• 盡管如此，在短期內(nèi)，依靠物業(yè)銷售或是租金，仍然很難實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值。

• 運(yùn)營(yíng)以平臺(tái)思維，通過(guò)小鎮(zhèn)內(nèi)的空間、廣場(chǎng)、水系、交通工具、共享設(shè)備、演藝資源、特色服務(wù)等，實(shí)現(xiàn)多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收，才是良性運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。

旅游產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)

• 在景區(qū)營(yíng)銷推廣中，對(duì)旅游產(chǎn)品體系進(jìn)行重點(diǎn)推廣，以吸引游客；

• 旅游產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)收支應(yīng)獨(dú)立核算，并保障完成前期投資測(cè)算時(shí)的收益目標(biāo)；

• 一個(gè)旅游產(chǎn)品往往需要配置一個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理；

• 旅游產(chǎn)品需要與旅行社單獨(dú)簽訂合作協(xié)議，進(jìn)行團(tuán)客的消費(fèi)提傭；

• 降低產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)時(shí)的成本和維護(hù)，不同時(shí)段、季節(jié)進(jìn)行靈活的人員安排。與產(chǎn)品提供方約定周期較長(zhǎng)的免費(fèi)維保；

• 旅游產(chǎn)品具有為整體景區(qū)的引流作用，運(yùn)營(yíng)時(shí)不應(yīng)單純從收益的角度考慮；引進(jìn)投資方進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，自方提供場(chǎng)地或基礎(chǔ)設(shè)施；

• 運(yùn)營(yíng)需要考慮，在產(chǎn)品打造之初，與相關(guān)旅行社進(jìn)行深度合作甚至共同投資。這既是對(duì)產(chǎn)品力的確認(rèn)，也相當(dāng)于預(yù)招商。

旅游產(chǎn)品的關(guān)鍵是創(chuàng)新！

一個(gè)景區(qū)之所以獨(dú)特主要有三個(gè)因素：

一個(gè)是自身資源的獨(dú)特；

第二個(gè)是定位和風(fēng)格的獨(dú)特；

第三個(gè)就是他的旅游產(chǎn)品。

所以大家一定要?jiǎng)?chuàng)新！

旅游產(chǎn)品應(yīng)避免復(fù)制而突出創(chuàng)新，游客更愿意為沒(méi)有體驗(yàn)過(guò)的或獨(dú)一無(wú)二的項(xiàng)目買(mǎi)單。

長(zhǎng)沙的文和友擁有老長(zhǎng)沙的煙火氣，他到了廣州，效果就不好。在復(fù)制的過(guò)程中，最好還是要謹(jǐn)慎。

景區(qū)運(yùn)營(yíng)本身就是一個(gè)在景區(qū)平臺(tái)下的無(wú)限創(chuàng)意的過(guò)程，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)必須有不斷的提升和創(chuàng)新意識(shí)。

景區(qū)活動(dòng)

景區(qū)的活動(dòng)主要有主題活動(dòng)、節(jié)慶活動(dòng)和常態(tài)活動(dòng)這三大類。每一類都有它的特點(diǎn)。我們做運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，對(duì)于國(guó)內(nèi)、國(guó)際上都有哪些活動(dòng)，要搞清楚，要下功夫，把這個(gè)做扎實(shí)。

常態(tài)活動(dòng)對(duì)于小鎮(zhèn)或者歷史街區(qū)必須要有的，活動(dòng)費(fèi)用要提前要預(yù)算好，尤其是在開(kāi)業(yè)的第一年和第二年的活動(dòng)費(fèi)用應(yīng)該占到整體運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的30%。做活動(dòng)的過(guò)程就是細(xì)水長(zhǎng)流，絕不是一次性把30%的錢(qián)花完。如果是有這樣的活動(dòng)的話，不能進(jìn)到運(yùn)營(yíng)成本里，可以進(jìn)到營(yíng)銷成本，這個(gè)需要銷售商鋪的人去做或者開(kāi)發(fā)商使用其他成本來(lái)做。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用里邊的活動(dòng)費(fèi)用一定要慢慢花。

后邊關(guān)于景區(qū)營(yíng)銷就不做講解了，我的分享就到此結(jié)束！

感謝大家的聆聽(tīng)！

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