中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范

2008-09-27 綠維創(chuàng)景 標簽：

5．3．8對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊的土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時，可采用下列方式之一處理： 1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。 2將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。

5．4成本法

5．4．1運用成本法估價應(yīng)按下列步驟進行： 1搜集有關(guān)成本、稅費、開發(fā)利潤等資料； 2估算重置價格或重建價格； 3估算折舊； 4求出積算價格。

5．4．2重置價格或重建價格，應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容： l土地取得費用； 2開發(fā)成本； 3管理費用； 4投資利息； 5銷售稅費； 6開發(fā)利潤。注：開發(fā)利潤應(yīng)以上地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。

5．4．3具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價對象的實際情況，在第5．4．2條列舉的價格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，并應(yīng)在估價報告中予以說明。

5．4. 4同一宗房地產(chǎn)，重置價格或重建價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項或重復(fù)計算。

5．4．5求取土地的重置價格，應(yīng)直接求取其在估價時點狀況的重置價格。

5．4．6建筑物的重置價格重建價格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格后的比較修正來求取，也可按工程造價估算的方法具體計算。建筑物的重置價格，宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。建筑物的重建價格，宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。

5．4．7成本法估價中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊。

5．4．8建筑物損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分，修復(fù)所需的費用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復(fù)部分；反之為不可修復(fù)部分。對于可修復(fù)部分，可直接估算其修復(fù)所需的費用作為折舊額。

5．4．9扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求?。?nbsp;l 直線法下的建筑物理值計算公式：V= C-（C- S）t/N(5．4．9- 1） 2雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：V= C- （1- Z/N(5.4.9-2） 3成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：V= C?Q（5.4.9-3）式中V----建筑物現(xiàn)值（元，元／M2）；C----建筑物重置價格或重建價格（元，元／M2）； S ----建筑物預(yù)計凈殘值（元，元/ M2 ；T ----建筑物已使用年限（年）；N ----建筑物耐用年限（年）；Q----建筑物成新率（% ）。注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價人員都應(yīng)親臨估價對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間，維護、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。

5. 4．10建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經(jīng)濟耐用年限。估價采用的耐用年限應(yīng)為經(jīng)濟耐用年限。經(jīng)濟耐用年限應(yīng)根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。