王克明談房地產行業(yè)的金融創(chuàng)新

林峰：產品創(chuàng)新對金融創(chuàng)新提出了很多需求，面對這些需求，我們到底有什么樣的金融解決方案？通過金融創(chuàng)新，剛才兩位金融老總已經談了他們一些正在進行的金融創(chuàng)新業(yè)務，我們進一步請嘉實基金的王總，您再談談金融行業(yè)怎樣通過金融創(chuàng)新來給予我們房地產業(yè)創(chuàng)新更大的支持。

王克明：金融行業(yè)服務于產業(yè)，重點是服務于房地產領域。金融產品的創(chuàng)新，也服務于房地產領域開發(fā)商的產品創(chuàng)新。

在整個宏觀調控形勢下，在2013年嚴重錢荒情況下，整個行業(yè)都面臨資金緊張、資金縮水、資金告急的局面。大家在資本市場上歷練這么多年也都非常清楚，也都希望找到便宜的錢，但是便宜的錢不好拿，好拿的錢不便宜。

從金融行業(yè)的價值鏈來說，銀行的錢便宜，比銀行更便宜的錢是開發(fā)銀行的錢，再便宜的是保險的錢，再便宜的錢是社保的錢，再便宜的錢就是外資。但這些錢在我們整個宏觀調控形勢下很難拿到，甚至在2009-2012年黃金調控形勢下，大發(fā)展的信托行業(yè)，現在也面臨了國家宏觀調控，各項緊縮、風險準備金、凈資本充足率432的這樣一些要求。所以，基金資本計劃在這樣的形勢下應運而生，也是行業(yè)和產品的創(chuàng)新，部分解決了行業(yè)中對資金的需求和缺口。

但是整個基金資管從開始到現在不足一年，雖然現在有6000億規(guī)模，但大部分來講是通道業(yè)務。真正做到主動管理，做到房地產行業(yè)里面的還非常有限。怎樣能夠在有限的資源里更多的配置到行業(yè)的需求里，應該說除了銀行、信托之外，基金資管計劃在過去一年里，為房地產行業(yè)提供了部分的支持，這個開頭雖然很小，但是非常有益。作為一項新的融資渠道，新的一項資金的來源，未來的發(fā)展會有非常大的空間。

如果60多家子公司全部都能夠開展起業(yè)務，基金目前的管理規(guī)模，最高的時候在24-25萬億，能夠拉動的資金同比例也有。有人說2013年基金資管計劃做到了1萬億也不是空穴來風。這樣一筆資金，原來主要徘徊和滯留在中國資本市場，也就是炒股票的錢里，但中國資本市場過去10-15年中，92%以上的投資人是虧損的。所以，在股市里面?zhèn)劾劾鄣耐顿Y人，怎么能夠在一個新的領域，一個完全陌生的領域，有效保護投資者的利益，既能夠滿足房地產行業(yè)開發(fā)商朋友，私募基金朋友融資的需求，也能夠有效保護這些在資本市場里累受虧損，累受傷痕的投資人利益，這就是我們作為一個專業(yè)的管理人的價值。

圓桌對話

在這兩者之間尋求到合作點，這樣我們在整個行業(yè)房地產融資領域里才能體現價值。投資者是一個細分群體，金融機構也是一個細分群體，如何找10%以下的錢應該就是銀行的錢，大概信托的錢是在10-20%之間，PE應該在30%以上。所以，基金資管的空間，投資者的預期在15-25%，也就是在信托之上，PE之下的這樣一個空間，是我們基金資管規(guī)劃面對的，既渴望有較高的穩(wěn)定收益，又是風險規(guī)避型的投資者細分群體的空間。因為投資者通過10年中國資本市場的風險教育，已經從追逐風險、風險偏好型轉向風險規(guī)避型，特別是白金和鉆石級的客戶，他們更重要的不是希望資產能夠升值幾倍、幾十倍，因為幾倍、幾十倍大概是PE、VC天使的訴求，它更希望能夠戰(zhàn)勝社會平均成本，大概就是一年期銀行貸款利率，大概就是信托和基金資管的產品。

所以，我們在產品設計和產品創(chuàng)新方面也是充分考慮到了開發(fā)商融資方企業(yè)的需求，盡可能的融到低成本的基金。另一方面也能夠考慮到投資人的需求，能夠在社會平均資本成本之上，又能夠相對安全、有效規(guī)避的空間。基金資管規(guī)劃做的產品，和信托相比，有一個投資決策快，不受432限制，特別是二級資質限制的這樣一個優(yōu)勢。一些不具備二級資質或者具備二級資質，但不是在銀行客戶名單里的中小企業(yè)，可以從我們這兒拿到他們急需的資金。

另一方面，因為我們是證監(jiān)會管轄的企業(yè)，我們的產品計劃有一部分是可以拿到交易所上市的。2013年我們有6個計劃已經在交易所掛牌，我們的投資人可以不必像信托計劃的投資人那樣，一定持有到期才能退出，中間多了一個退出的選擇。對這種流動性的選擇，一方面給投資人提供方便，另一方面也對有效降低資金成本提供了可能。所以，我們在產品設計的時候，充分的考慮到開發(fā)商，特別是有創(chuàng)新精神的開發(fā)商，因為除了住宅和高端別墅之外，一些從事文化、旅游、養(yǎng)老甚至新農村建設改造的開發(fā)產品，它不可能承受過高的資金成本，但又拿不到銀行低成本資金的錢。我們能不能夠在這樣有限的條件下，把這種有投資的需求，又有一定風險承受能力的錢對接起來？應該說找我們融資的企業(yè)都是很著急的，他們是想今天提出需求，明天就能拿到錢。但一般來講，金融機構的決策會比較慢，銀行大概是有1-4個月，信托大概是2-3個月，我們大概也需要1-2個月，通常周期是3個月。所以，在這樣一個周期匹配的情況下，也就是說如果3個月之后有資金需求的話，適合找信托或者基金資管，這種錢不高不低，但是對風險的要求是更多的。所以，我們能夠把這一類投資人、開發(fā)商的融資需求對接起來。

另一方面是一批PE  JPLP朋友的需求。因為基金資管的一個優(yōu)勢，我們現在在投資者，特別是個人投資人這塊，還是個稅免稅的。所以，對于原來一些做JPLP的個人投資人是一個有效的規(guī)避工具。我們用基金資管計劃，就比用JPLP計劃幫投資人省出不必要的額外支出，這方面20%的資金成本是很大的一塊支出。我們也考慮到了，盡可能在產品設計里為投資人節(jié)省成本。有這方面金融需求、融資需求的朋友歡迎跟我對接。謝謝大家。

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