近幾年，海南、云南、山東等旅游資源豐富的地區(qū)，都被旅游地產(chǎn)的熱潮席卷而過。而從去年開始，很多旅游地產(chǎn)項目的“高空置率”問題開始受到關注。業(yè)內(nèi)人士認為，純粹的住宅式旅游地產(chǎn)已經(jīng)走到了盡頭，改造現(xiàn)有的旅游地產(chǎn)，使旅游和地產(chǎn)相結(jié)合，采用分時租賃、電商渠道等也是較為可行的方式。

傳統(tǒng)模式走到盡頭

自2008年以來，中旅、國旅等傳統(tǒng)旅游企業(yè)，以及萬科、保利等大型房企，都紛紛進軍與文化、養(yǎng)生養(yǎng)老相關的旅游地產(chǎn)開發(fā)。然而，國際旅游地產(chǎn)專家評審委員會調(diào)查報告顯示，目前國內(nèi)絕大部分旅游地產(chǎn)項目，都是以旅游開發(fā)為名義，大肆圈地建造“高端住宅”，不僅使旅游景區(qū)的生態(tài)環(huán)境遭到破壞，而且出現(xiàn)了“空城”、“鬼城”的情況。相關問題逐漸暴露在人們眼前。

上述專家委員會認為，空置率居高不下的原因，主要是由于項目前期定位偏差、缺乏與所在地的產(chǎn)業(yè)結(jié)合、度假服務配套不完善，以及沿襲傳統(tǒng)住宅營銷模式、缺乏產(chǎn)業(yè)營銷通道等多方面因素共同導致。

同時，業(yè)內(nèi)對旅游地產(chǎn)的認識和定義也在逐漸發(fā)生變化。對此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示：“前期，不少開發(fā)企業(yè)認為，在宜居、宜游的地方蓋房子，就是旅游地產(chǎn)，但旅游地產(chǎn)絕不僅僅如此。我覺得，旅游地產(chǎn)應該是為旅游服務的地產(chǎn)，由旅游來主導，地產(chǎn)為載體，要考慮到能夠為旅游提供各個方面的軟件服務。”據(jù)專家分析，未來旅游地產(chǎn)的盈利模式，或?qū)⒂梢淮涡越ǔ射N售，轉(zhuǎn)向以長期經(jīng)營為主。但這種模式因為初期投入成本巨大，且項目回報周期延長，將會對開發(fā)商造成更大的資金壓力。

國際旅游地產(chǎn)專評委副主任林峰認為，純粹的住宅式旅游地產(chǎn)已經(jīng)走到了盡頭。要解決目前的高空置率問題，必須將旅游地產(chǎn)功能化，使旅游和地產(chǎn)相結(jié)合。據(jù)林峰分析，未來旅游地產(chǎn)發(fā)展有幾個主要的趨勢和方向，一是開發(fā)綜合化，區(qū)域綜合開發(fā)、綜合體開發(fā)和特色小城鎮(zhèn)開發(fā)將成為主流；二是產(chǎn)城一體化，產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)深入結(jié)合，把各種消費業(yè)態(tài)做足，形成消費聚集；三是產(chǎn)品服務化，即功能性服務結(jié)構(gòu)導入；四是場館收益配置的合理化，由短期收益轉(zhuǎn)向長期收益，快速回報或只占30%~40%，因此長短結(jié)合的投資配置結(jié)構(gòu)，以及金融服務利用的合理化非常重要。

開始嘗試新方式

最近頗受關注的山東“仙境海岸”旅游概念，著力探索一種新的地產(chǎn)整合思路。據(jù)了解，“仙境海岸”是山東省繼“好客山東”后著力打造的第二個大型旅游品牌，以度假酒店為整合系列產(chǎn)品的核心，首推70余個組合產(chǎn)品，均為“著名景區(qū)景點+酒店”模式，采取價格總包，即游客購買產(chǎn)品后，基本不需要再支付額外費用，就能實現(xiàn)2~7天的度假。

據(jù)山東省旅游局局長于沖介紹，該項目的發(fā)展思路，立足于提升、改造現(xiàn)有的旅游地產(chǎn)，盤活閑置項目。“‘仙境海岸’并不是新建一批項目，而是將現(xiàn)有閑置的旅游地產(chǎn)，在原有硬件上，加以配套要素的概念和軟件服務的概念，讓其完善功能、提升品質(zhì)、加強服務，真正具備旅游的功能。”于沖再三強調(diào)以旅游服務功能來對當?shù)刭Y源進行整合，而山東自古傳承的“道”、“仙”文化，被視為項目整合的文化凝聚核心。

此外，業(yè)內(nèi)普遍認為，分時租賃是目前解決高空置率問題較為可行的方式。據(jù)了解，隨著分時度假和房屋短租的逐漸升溫，一些熱門旅游景區(qū)的分時租賃業(yè)務開始趨于成熟。分時租賃是一種介于房地產(chǎn)和酒店產(chǎn)品之間的中間產(chǎn)品，分時度假公寓即加入了分時度假交換體系的“時權酒店”。分時租賃產(chǎn)業(yè)鏈較為復雜，需要涉及多方主體，包括擁有房產(chǎn)產(chǎn)權的開發(fā)商、作為銷售代表向公眾銷售分時度假產(chǎn)品的銷售商、負責管理和維護分時度假房產(chǎn)的管理公司，以及負責提供不同地區(qū)之間產(chǎn)品交換業(yè)務的分時度假交換公司等等。專家表示，這一模式在國外非常流行，但在國內(nèi)目前還沒有完全成熟，各方主體仍在探索更為有效的商業(yè)合作模式，保證每個參與方都能有所獲益。

值得一提的是，相關企業(yè)也在積極尋找電商渠道，促使旅游地產(chǎn)項目“活”起來。以旅游財富網(wǎng)為例，公司通過打造“O2O2O”電商平臺――即從線上預訂，到線下旅行社提供服務，再到線上實現(xiàn)旅居交換，形成一個閉合的消費模式。“我們對全國旅行社進行布局，打通旅游地產(chǎn)項目與度假旅游終端消費市場的通道，提供旅居交換的平臺和系統(tǒng)，讓業(yè)主之間相互匹配，并提供交換的游戲規(guī)則。這些都可以在網(wǎng)站上實現(xiàn)。”旅游財富網(wǎng)CEO曾曉成對該模式信心十足。

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