2015年3月28日下午，2015中國地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇暨中國地產(chǎn)金融拓展聯(lián)盟年會在北京瑪雅島酒店盛大召開。北京綠景創(chuàng)維規(guī)劃設計院院長林峰在大會上作了關(guān)于分權(quán)度假與度假地產(chǎn)眾籌的演講。

非常高興今天有這個機會跟大家一起溝通。綠維創(chuàng)景本來是以旅游產(chǎn)業(yè)為主導的規(guī)劃設計院，去年年底的時候我們開發(fā)了一個新的運作平臺——分權(quán)寶。我今天跟大家分享的題目是“分權(quán)度假和度假地產(chǎn)眾籌”，等一下還有一個沙龍要一起討論互聯(lián)網(wǎng)思維下的地產(chǎn)開發(fā)。實際上這又是一個寶寶產(chǎn)品，涉及分權(quán)度假、分時度假、地產(chǎn)眾籌等等。他們這之間到底是什么關(guān)系？和地產(chǎn)的發(fā)展有什么關(guān)聯(lián)？我想從幾個方面跟大家來分享。

一、大眾度假時代到來

2014年中國的人均GDP是7485美元，而超過5000美元以后，實際上整個社會進入到一個休閑時代。前年國民休閑綱要正式由國務院頒發(fā)出臺，換句話說休閑生活和度假生活已經(jīng)成為民生非常重要的組成部分。我們預計到2020年我國人均GDP可以達到一萬美金左右，到時整個中國人對于度假生活的要求和享受會完全不一樣。

從觀光旅游到休閑旅游到度假旅游是我們稱之為旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)或者產(chǎn)業(yè)差異。2014年休閑與度假旅游在整個產(chǎn)業(yè)中的占比還不到28%，到2020年的時候預計將會達到38.9%，接近40%，而到2030年這一比例將會達到三分之二，即67%左右。換句話說旅游每年增長速度差不多在12-15%之間，而休閑度假在這個基礎上還要疊加一個加速度，市場增長速度大概超過20%。我國已經(jīng)形成五大度假市場：

第一個是黃金周市場，已經(jīng)運行多年；

第二個是學生假期市場，寒假暑假兩個假期三個月；

第三個是銀發(fā)市場。55-70歲之間的老人已經(jīng)形成了一個非常大的度假市場，這個市場不僅是人數(shù)的規(guī)模化增長，更重要的是消費能力變化非常大。五年以前，他們的消費能力是很弱的，主要是因為他們自身的支付能力有限。而如今，他們已經(jīng)擁有了比較強的消費能力和支付能力。因為，他們的子女大體上是30、40、50之間這一批人，能夠供養(yǎng)父母，讓他們更多的去度假。因此現(xiàn)在50-75歲之間階層的消費能力已經(jīng)與五年之前完全不一樣了，而未來的五年，這個消費能力還將大幅度增長。因此人數(shù)+消費能力，實際上形成了巨大的銀發(fā)市場。另外，這批老人并不想要住再一個地方，特別是在75歲之前，他希望去各處走走看看，所以能飛的房子是代表著這一批老人的心聲。因此，這一銀發(fā)市場是一個交叉的市場，既可以看作養(yǎng)老市場，同時也是一個度假市場，也是養(yǎng)生市場。

第四個是帶薪度假市場，這在整個結(jié)構(gòu)里面特別重要。全國八個億左右的就業(yè)人口，現(xiàn)在大概已經(jīng)達到了30%左右的帶薪度假水平?，F(xiàn)在中央幾乎每一次談旅游問題，一定要談到帶薪休假，只要人大開會一定是呼吁落實帶薪休假，而《國民休閑綱要》非常明確，2020年全面落實帶薪休假。工作滿一年的員工有五天的帶薪休假，工作五年以后有十天，絕大多數(shù)就業(yè)人口的帶薪度假在十到十五天左右，平均下來應該超過十天。我們的節(jié)假日是121天，加上這10-15天會變成135-140天，超過全年天數(shù)的三分之一。

新常態(tài)下，需要新的經(jīng)濟增長點，度假市場就是一個非常好的引擎。但時間的缺乏，已經(jīng)成為了這一市場發(fā)展最大的障礙之一。通過帶薪度假的時間提供，可以大幅度的釋放度假人群。若一年增加10%，就意味著8000萬人擁有十天到十五天的帶薪度假時間，這個由此釋放出來的帶薪度假市場是非常大的。為此我們相信未來三到五年，中央的政策會越來越強化，強制執(zhí)行帶薪休假，必將成為中國的必然之路。因為這一條政策是一個社會政策，并不需要資金，只需要政府拿出一套辦法來實施，就能夠釋放巨大的市場需求，來作為引擎帶動越來越困難的經(jīng)濟獲得發(fā)展。因此，我們認為度假市場正在大幅度形成，而這個度假市場我稱之為大眾度假市場。

二、度假地產(chǎn)未來發(fā)展空間巨大

度假意味著旅游的時間不是一天兩天，而是五天、七天、半個月、一個月、兩個月甚至三個月，這樣的一個相對長時的度假，第一需求是什么呢?我們稱之為旅居，住下來再玩，這樣居住和地產(chǎn)之間就有了更深度的關(guān)系，地產(chǎn)的價值和整個度假市場之間的關(guān)系也完全不一樣了。對于短期度假市場更多的是吃住行這幾個主要要素，對于超過七天甚至達到十天以上的中長線度假市場，還涉及社交、便捷的配套、養(yǎng)生運動，以及醫(yī)療和社區(qū)服務。因此，度假市場和由此形成的度假地產(chǎn)、度假社區(qū)和度假綜合體，與傳統(tǒng)的旅游市場和旅游地產(chǎn)是完全不一樣的。我提一個觀點，我一直反對旅游地產(chǎn)這個概念，原因很簡單，在旅游區(qū)、景區(qū)做住宅地產(chǎn)是制造垃圾，那不是真正有價值的地產(chǎn)，在海邊形成鬼樓鬼房這是時代的錯誤。相反度假地產(chǎn)是一種真正的產(chǎn)業(yè)融合的有價值的發(fā)展結(jié)構(gòu)，因此在未來度假地產(chǎn)仍然有很大的發(fā)展空間和價值。

三、分權(quán)度假與度假地產(chǎn)眾籌

1、度假地產(chǎn)銷售的解決之道

度假地產(chǎn)銷售本身也面臨很多問題，比如總價高、居住時間短、不可能每次都到一個地方度假、難打理、收益難保障等等。這些怎么破解？我們推出了分權(quán)寶，用分拆的手法，房子納入交換體系，讓一個地方的房子飛起來。其核心就是把賣房子變成賣旅行，把賣房子變成賣度假，將難以去化的度假地產(chǎn)變成社會真正需要的一種產(chǎn)品。怎么樣實現(xiàn)這樣一種轉(zhuǎn)換？

第一，酒店化經(jīng)營，這是一個前提。如果把住宅拿來做經(jīng)營是違反國家基本規(guī)范的，這個里面有很多很多問題，特別是我們?nèi)绾斡行У姆植鸪梢婚g一間的、酒店式經(jīng)營的、標準化的房間。標準化的價格、標準化的經(jīng)營服務，使得出租和轉(zhuǎn)讓的時候相對來說比較容易。酒店化經(jīng)營，并不一定做成酒店，而是用酒店管理的模式和標準去對所有房子進行處理，包括公共空間，實現(xiàn)消防功能，實現(xiàn)公共空間經(jīng)營功能等。

第二，產(chǎn)權(quán)分割。一間房子分為10份、13份或52份，有幾種分法。

第三，時權(quán)交換。房子有兩個權(quán)，一個是產(chǎn)權(quán)，一個是時權(quán)。旅游最大的特點是產(chǎn)權(quán)和時權(quán)之間關(guān)系的處理，如何把產(chǎn)權(quán)和時權(quán)分離，把時權(quán)進行交換，而不是產(chǎn)權(quán)進行交換，就成為最重要的內(nèi)容。

第四，旅行服務。交換僅僅是房間的交換，能不能實現(xiàn)用旅行服務去交換，這是我們想做的。

2、酒店去化和經(jīng)營提升的解決之道

另外一個問題就回到酒店?，F(xiàn)在一半酒店要出售，但是沒有人接盤，全行業(yè)虧損，整個酒店行業(yè)平均經(jīng)營回報率只有2-3%。怎樣實現(xiàn)酒店的盤活？我們提出了酒店去化和經(jīng)營提升的解決之道，包括會員導入、分時度假、酒店四季化等八個方面。

大規(guī)模的會員導入是酒店進行提升的關(guān)鍵。現(xiàn)在酒店之所以經(jīng)營利益不好，第一個是八項規(guī)定之后大規(guī)模公款退出；第二是OTA平臺都在拼價格，結(jié)果是酒店價格大幅度壓低，非常難以經(jīng)營。酒店要尋求自身發(fā)展的價值，要脫離OTA，做會員。我們實際上從這個角度又形成了分權(quán)寶發(fā)展的另外一條線，即用分權(quán)分時的手法、用會員制的方式解決經(jīng)營問題，而不僅僅是解決去化問題。

分權(quán)寶是一個O2O的網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)，其產(chǎn)品是分權(quán)度假。一張分權(quán)度假卡，首先含了13分之一的產(chǎn)權(quán)，另外，由于有13分之一產(chǎn)權(quán)，形成了28天的免費入住權(quán)、40年的服務期和千家酒店的全球換住。首期100家都是最好的品質(zhì)型的酒店，是人一生一定要去的100家酒店。在一千家酒店里面我們形成親子型酒店，運動型酒店，養(yǎng)老型酒店和特色的度假區(qū)酒店。他們的價格很簡單，按照攜程網(wǎng)絡價格去兌換。這樣一些酒店就構(gòu)成了我們最有價值的酒店和交換基礎。

3、京東玉龍灣

京東玉龍灣是我們從去年年底開始測試的第一個產(chǎn)品，是一個運動公寓酒店，有12條滑雪道。我們拿60平米的房間來看，房子的價格是7300塊錢一平米，因此60平米的房子大概是43萬，這分到13分，每一份是3.37萬，這錢是給開發(fā)商的。第二個我們加了一個服務費，是房價的兩倍，即6.74萬元。為什么是兩倍？因為未來40年有八次大修。這兩項加在一起，一張度假卡是十萬塊錢。購買后便擁有28天的入住權(quán)力。這一個60平米公寓客房定價是一天晚上458元錢，乘以28天，實際上一年是12800塊錢的積分，40年總分就是51萬。十萬塊錢投入，40年獲得51萬，而每年獲得多少分呢?12.85%，如果用7.8折兌換現(xiàn)金，就是10%，即投入十萬塊錢，如果你要提現(xiàn)每年是一萬塊錢，如果是使用分分去交換酒店，可用12820塊錢交換其他酒店，這是物與物之間的交換，所以第一他的經(jīng)營成本很低，第二沒有稅收。按這個公式算下來就非常簡單了，一倍的房產(chǎn)加兩倍服務費，構(gòu)成了卡的成本，由這樣一個卡去實現(xiàn)全球度假交換和房產(chǎn)權(quán)益的保障。

酒店交換實現(xiàn)的是真正的以物易物條件下最好的價值，什么價值呢?我們叫做共享產(chǎn)權(quán)，以房養(yǎng)游，玩轉(zhuǎn)全球。因為這28天不可能一次性租出去，怎么才能保證28天百分之百有人來支付？分權(quán)度假卡里已經(jīng)包含了兩倍的房錢，這些錢是可以進行理財?shù)?，我們系統(tǒng)設計對理財資金的監(jiān)控和監(jiān)管，通過這個收益彌補你缺少的那一部分的支持。加上經(jīng)營系統(tǒng)的其他收益，實際上構(gòu)成了整個系統(tǒng)的閉合和盈利的合理化。

結(jié)合了這兩個系統(tǒng)，最終目標是什么呢?玩轉(zhuǎn)全球，我們設計了很核心的結(jié)構(gòu)，不僅僅是酒店交換，還導入了一游天下5000條網(wǎng)絡旅行社的各種線路產(chǎn)品，用分分可以交換組團游，可以交換自由行，可以買機票，可以買各種各樣旅行產(chǎn)品。購買一張分權(quán)度假卡，你既可以交換酒店居住，又可以進行旅行，所以我們最后形成了這樣一句口號，叫用錢賺錢去旅行。為什么這么說？13分之一不動產(chǎn)永遠是你自己的，你擁有不動產(chǎn)，同時你用這個不動產(chǎn)所形成的價值，28天的時權(quán)乘以458塊錢的房子的價值所構(gòu)成的這樣一種能力，去交換你的旅行，交換你所有的旅游價值，交換了你的客房，實現(xiàn)了我們稱之為以房養(yǎng)游的價值。

基于這樣價值，賣房子的事情變成了賣旅游。如果投資投15萬左右，分到分權(quán)度假卡里面，每年大概兩萬塊錢分分，這兩萬塊錢可以購買所有旅行產(chǎn)品，這一年家庭所有旅游費用開支完成。15萬投資經(jīng)過五年十年之后發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)升值了，這個時候通貨膨脹，酒店價格從458變成658，你每天的分分是658乘以28，收益還在增長，你可以換的酒店還是那么28個房間，你用人民幣計算價值已經(jīng)大幅度提高，因此這是一種投資，我們稱之為旅行投資。

每年我們的度假已經(jīng)構(gòu)成一大筆支出，而這能不能用一種理財?shù)姆绞饺ヌ幚砟?投資分權(quán)度假卡實際上就是一種旅行理財，你是用錢賺錢去旅行。十萬塊錢40年變成51萬消費，這我們稱之為5.1倍的杠桿效益，因此他實現(xiàn)的是省錢的功能。

我剛才詳細講了兩個內(nèi)容，第一個什么是分權(quán)度假卡，怎么設計的。第二，分權(quán)度假卡怎么打通度假市場和地產(chǎn)市場。我們整個系統(tǒng)就是這樣一種設計，以互聯(lián)網(wǎng)為核心，通過這樣一種模式，實現(xiàn)從地產(chǎn)去化到度假市場的投資型消費之間的聯(lián)通。分權(quán)寶提供了平臺，第一個是分分商城，所有酒店，線路產(chǎn)品，機票，以及各種各樣的旅行都放在分分商城，用分分去支付購買。第二個是私人顧問服務體系，我們形成了會員俱樂部，通過會員俱樂部為客戶提供各種各樣的服務。第三我們設計了保障體系，包括產(chǎn)權(quán)保障、專戶理財保障、度假卡交易服務、分分兌換現(xiàn)金設計、酒店的公正定價以及分分商城質(zhì)量保證。

4、合作模式

最后我回頭說和我們在座各位如何去合作，很簡單，房地產(chǎn)去化第一步，住宅要轉(zhuǎn)換成可經(jīng)營的房產(chǎn)，“1+2模式”設計產(chǎn)品和運營，這“1”肯定是給房地產(chǎn)開發(fā)商的，“2”給托管經(jīng)營人。誰來托管經(jīng)營？可以是房地產(chǎn)開發(fā)商自己，也可以是我們尋找的合作伙伴，也可以是分權(quán)寶來托管經(jīng)營。原則上來說我們設計模式，我們做平臺，你們?nèi)ナ漳莻€“1+2”費用，你們托管經(jīng)營，我?guī)椭阕鼋粨Q，我們形成去化的核心模式。我首先作為一個投資商，幫助你們把地產(chǎn)和酒店設計成分權(quán)度假卡，我通過我的平臺做你的全球交換和支持系統(tǒng)，面對當?shù)乩习傩占由媳本┫到y(tǒng)和全國的網(wǎng)絡系統(tǒng)，幫助你銷售這個卡。在銷售的前提下你托管經(jīng)營，你為住戶服務40年，但是我們要對你預收的錢做部分的監(jiān)控和監(jiān)管。在這樣一個前提下形成持續(xù)服務結(jié)構(gòu)，從而把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化成了旅行消費。

5、度假地產(chǎn)眾籌

本來還有一個眾籌和眾籌小鎮(zhèn)的題目，沒有時間談了，就兩句話說一下。我們正在做一個紅酒小鎮(zhèn)的眾酬，大概一千多畝的區(qū)域，我們用了雙層眾籌的結(jié)構(gòu)來進行設計，做成了一個標準化眾籌結(jié)構(gòu)。我們首先眾籌十萬平米，這十萬平米紅酒小鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)，用兩級，第一眾籌參與投資開發(fā)房產(chǎn)的人，最低是200萬的要求，大概是200人以內(nèi)眾籌，他們同時低成本獲得商鋪，同時又作為第二級眾籌的發(fā)起人，來眾酬什么呢?酒店、餐飲、紅酒商鋪以及各種各樣的旅游多業(yè)態(tài)的產(chǎn)品，我們稱之為兩級眾籌模式。如何用眾籌的方式做地產(chǎn)開發(fā)和消費者開發(fā)，核心一句話，眾籌就是把消費端導入到投資端。分權(quán)寶實際上是標準化眾籌，剛才說的眾籌小鎮(zhèn)是非標準化眾籌，把消費端導入投資端，讓消費與投資一體化，獲得投資的收益和實際消費相結(jié)合。謝謝大家。

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