土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式探討

3、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式探討      

我國(guó)土地流轉(zhuǎn)存在土地置換、出租承包、農(nóng)戶退包集體轉(zhuǎn)讓、委托轉(zhuǎn)包、集體反租轉(zhuǎn)包和股份合作制等多種流轉(zhuǎn)形式；土地流轉(zhuǎn)范圍逐漸從以耕地為主逐步擴(kuò)大到林地、草原、水面等整個(gè)農(nóng)用土地；土地流轉(zhuǎn)主體呈現(xiàn)多元化?？偟脕?lái)說(shuō)，流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)規(guī)?；内厔?shì)，為鄉(xiāng)村旅游和其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間。目前我國(guó)各地都在嘗試新的土地流轉(zhuǎn)模式，其中比較成功的案例有：

(1)成都“聯(lián)建房”模式  

自從成都獲批統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之后，在土地制度改革上又進(jìn)行了更大范圍的探索。成都市的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的目標(biāo)就是建立城鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)“同證、同權(quán)、同價(jià)”。具體方式有：      

① 農(nóng)民將自己確權(quán)的宅基地交與有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資方參加聯(lián)建，聯(lián)建方全額出資為農(nóng)民修建住房，并按一定標(biāo)準(zhǔn)租用農(nóng)民土地。 

② 而在原址重建中，農(nóng)戶也可申請(qǐng)向金融機(jī)構(gòu)貸建房屋款最多6萬(wàn)元，最長(zhǎng)8年。農(nóng)村宅基地的使用證，農(nóng)戶用合法的宅基地使用權(quán)和擬建房產(chǎn)證抵押，可在信用社貸款。     

③ 土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入股合作經(jīng)營(yíng)方式。比如龍泉驛區(qū)的龍華模式，由村委會(huì)和8個(gè)村民小組共同發(fā)起并出資10萬(wàn)元，以農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和整理出來(lái)的宅基地使用權(quán)作為個(gè)人股；將整理出來(lái)的林盤(pán)地、荒山等非耕地的使用權(quán)作為集體股入股，組建龍華農(nóng)民股份合作社，合法流轉(zhuǎn)農(nóng)民宅基地用于市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和建設(shè)。另外還有以自然優(yōu)勢(shì)為依托的都江堰虹口生態(tài)產(chǎn)業(yè)模式，以花卉和新型農(nóng)業(yè)觀光旅游產(chǎn)業(yè)為特色的錦江區(qū)模式等。與此同時(shí)，成都市還設(shè)立了農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。 

（2）南海模式與昆山模式

南海模式的特點(diǎn)在于由股份合作組織直接出租土地或修建廠房再出租，村里的農(nóng)民出資入股，憑股權(quán)分享土地非農(nóng)化的增值收益。     

南海土地股份制中農(nóng)戶的股權(quán)是其土地承包權(quán)的延伸。股份合作組織一般是規(guī)定原集體組織的承包農(nóng)戶才有權(quán)入股分紅，承包制下農(nóng)民擁有的土地轉(zhuǎn)讓權(quán)只限于農(nóng)業(yè)用途，而股份制則將農(nóng)民的土地轉(zhuǎn)讓權(quán)延伸到非農(nóng)用途，農(nóng)民可以憑借股權(quán)分享土地農(nóng)轉(zhuǎn)非帶來(lái)的增值收益，農(nóng)民收入顯著提高。股份合作組織控制著土地非農(nóng)用途的轉(zhuǎn)讓權(quán)，占據(jù)了大部分土地增值收益，股民對(duì)管理者的監(jiān)督比較困難。     

昆山模式的特點(diǎn)是通過(guò)復(fù)墾獲得一些非農(nóng)建設(shè)用地的“額度”，土地轉(zhuǎn)讓權(quán)不全歸集體所有，農(nóng)民也可以“單干”，比起南海模式，昆山農(nóng)戶獲得更多土地增值收益。昆山的村集體先通過(guò)復(fù)墾等方式獲得一些非農(nóng)建設(shè)用地的“額度”，然后向本村農(nóng)戶“招標(biāo)”，由農(nóng)戶或由農(nóng)民成立的合作經(jīng)濟(jì)組織（例如“投資合作社”或“富民合作社”）聯(lián)合投資修建標(biāo)準(zhǔn)廠房、商鋪或打工宿舍樓向外來(lái)工商投資者出租。不同之處在于，昆山模式下的非農(nóng)用途的土地轉(zhuǎn)讓權(quán)不再完全歸集體，而主要是通過(guò)集體與農(nóng)戶的合約直接界定給農(nóng)戶或農(nóng)民的合作組織。

(3)安徽小崗模式：從“分田到戶”到新型合作化     

小崗村的改革歷程：     

30年前，當(dāng)安徽省小崗村村民嚴(yán)金昌在曾經(jīng)推動(dòng)了中國(guó)農(nóng)村重大變革的“分田到戶”的秘密協(xié)議上摁下手印時(shí)，他沒(méi)有想到，有一天，他會(huì)把分到自家的田地又租出去。兩年前，嚴(yán)金昌和十幾戶農(nóng)民一起，以每畝500元的價(jià)格把自家的兩畝土地出租給一家上海養(yǎng)殖公司，發(fā)展規(guī)模養(yǎng)殖，年終參與分紅。年薪、土地租金，再加上年終分紅比單純種地收益高的多。 

小崗村人眼中的未來(lái)：     

小崗村黨支部書(shū)記沈浩為小崗村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃了“三步走”的“宏偉”藍(lán)圖：第一步，進(jìn)一步擴(kuò)大土地流轉(zhuǎn)規(guī)模，調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)；第二步，依托“小崗”品牌，發(fā)展休閑旅游、紅色旅游；第三步，引進(jìn)工商企業(yè)，促進(jìn)工農(nóng)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。

本文關(guān)鍵字：鄉(xiāng)村旅游 查看更多