城市風貌建筑旅游開發(fā)模式研究

2009-05-22 綠維創(chuàng)景 標簽：旅游開發(fā)

五大道項目背景

一、五大道項目背景

天津作為國家級歷史文化名城，保留了一批具有較高價值的歷史風貌建筑，形成了獨特的建筑文化和城市景觀，有“萬國建筑博覽會”之美譽。“五大道”地區(qū)是天津風貌建筑最為集中的地區(qū)，匯聚著英、法、意等國風貌建筑230多幢，名人名宅50余座。

在項目考察中，我們發(fā)現(xiàn)五大道的旅游開發(fā)存在著如下問題：

1、歷史風貌建筑產(chǎn)權關系混亂：區(qū)域內(nèi)包括國家產(chǎn)、地方產(chǎn)、宗教產(chǎn)、軍產(chǎn)、私產(chǎn)等復雜產(chǎn)權關系。而且由于處于老城區(qū)，很多建筑被老城居民占用，年久失修。

2、區(qū)域內(nèi)部用地類型復雜：區(qū)域包括居住用地、公共設施（含行政辦公用地）、教育用地（包括2所中學、4所小學、10所幼兒園/保育院）、工業(yè)用地等多種用地類型，對于旅游整體開發(fā)存在一定障礙。

3、歷史風貌建筑蘊含的文化體現(xiàn)不足：五大道的歷史建筑都承載著厚重的歷史及文化價值，但是目前針對歷史建筑的文化開發(fā)不足。旅游者主要以建筑觀光為主，對歷史建筑蘊含的文化體驗不足。

4、土地成本過高：五大道地區(qū)位于天津市區(qū)的核心位置，市政府近年來已投入數(shù)億元進行風貌整治，使得五大道成為市內(nèi)環(huán)境優(yōu)秀、位置優(yōu)越的黃金地段，過高的土地成本為區(qū)內(nèi)建筑的騰遷、改造制造了較高的門檻。根據(jù)估算，一次性土地出讓成本已經(jīng)占據(jù)全部投資成本的1/3以上，成為制約五大道地區(qū)健康發(fā)展的瓶頸。

5、內(nèi)部社區(qū)居住人口密集：五大道總面積1.3平方公里，至2004年底，居住人口為43409人，人均居住面積16.5平方米，每平方公里人口密度33076人。社區(qū)人口密度較大。

我們認為，對于城市的傳統(tǒng)街區(qū)來說，因其歷史悠久，知名度高，極富特色，應該保留其原風貌，使之成為旅游、懷舊、購物、拍影視劇等于一體的特色街區(qū)。五大道作為天津的標志老街區(qū)之一，在城市快速發(fā)展的今天，站在城市經(jīng)營的角度，協(xié)調(diào)政府、民眾、開發(fā)商及旅游需求，實現(xiàn)社會價值、市場價值、城市品牌價值的全面提升。因此，建立可操作的立項、開發(fā)、建設途徑，形成示范效應的“五大道模式”，將具有歷史性的意義。

二、經(jīng)驗借鑒

1、國外歷史風貌建筑開發(fā)模式

威尼斯的靜態(tài)保護模式：全城當作文物，房屋內(nèi)外都作古董保護，經(jīng)濟因結構性單調(diào)乏力，旅游業(yè)多為觀光，城市入不抵出，無力自救古屋古城的衰頹，加之海水上升與古屋古城下沉，危機已顯而難解。古城古屋保護靠財政撥款，頗乏活力。

盧塞恩生活情境再現(xiàn)模式：嚴格復古原有風貌，全城除古城墻與箭塔供游覽外。能住人、開店等用的古屋，都精心維修，一如從“時光隧道”返回的入昔生活，靠自己在市場經(jīng)濟中生財。自我精心呵護，富于持續(xù)發(fā)展的保護活力。

歐莊園城堡出讓模式：政府將有極大保存價值且需要修繕的建筑以極低的價格租售給有經(jīng)濟實力的人，但入住者必須用巨額資金，按規(guī)劃保護、修繕這些莊園、城堡。

2、國內(nèi)異國風貌建筑開發(fā)模式

青島八大關“入住者養(yǎng)樓”模式：以城市周邊旅游亮點景區(qū)及度假地產(chǎn)開發(fā)為目標，通過貨幣補償、產(chǎn)權調(diào)換等方式，搬遷部分居民，通過公開招標，把使用權賣給有實力的人和單位。居住者在保持原汁原味、“修舊如舊”的基礎上，必須維修損壞部分并維護。遵循兩個“絕對”：絕對不能隨意改變房屋結構；絕對不能隨意改變“小樓”外裝修。

廣州沙面分別招商模式：以“商務文化旅游”為定位，政府通過房屋置換遷出居民，將歐式建筑翻新改造，使其成為“最值錢物業(yè)”。在置換出可商用的古建后，斥資整飭外立面以及基礎設施，然后引入不同的投資者，形成以餐飲、商旅為主的有吃有玩的集中地。

3、國內(nèi)成功特色風貌商業(yè)區(qū)開發(fā)模式

上海“新天地模式”??開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)、招商模式：用舊建筑包裝現(xiàn)代商業(yè)文化，讓人既能在歷史時空的隧道中穿梭，感受到歷史的氣息，又能享受現(xiàn)代時尚文化。目前，上海新天地已成為集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心。其開發(fā)模式由一個發(fā)展商根據(jù)自己的市場定位，采取統(tǒng)一對外招商的辦法，而且只租不賣，招租的對象均是來自世界各地的知名品牌。

廣州“上下九”模式??政府統(tǒng)一引導、規(guī)劃模式：具有地方文化特色的，以市民消費為主。由于商鋪多為私人產(chǎn)權，政府只能通過逐步的引導，來實現(xiàn)統(tǒng)一的規(guī)劃，政府作為主要手法來規(guī)范市場，但至于經(jīng)營者要賣什么，還是需要靠市場調(diào)節(jié)來運作。

4、國內(nèi)歷史街區(qū)主要開發(fā)模式

（1）政府投資進行整體改造、開發(fā)，保護地域歷史建筑風貌及文化特征，打造城市旅游品牌，如成都寬窄巷子開發(fā)。
（2）政府進行項目整理、產(chǎn)權清理，成片出讓，吸引一級開發(fā)商進行旅游開發(fā)，如上海新天地開發(fā)模式。
（3）對于已形成市場效益的區(qū)域，政府進行產(chǎn)權清理，分割建筑體進行出讓，如青島八大關和廣州沙面。
（4）對于初步形成市場效益的區(qū)域，開發(fā)商進行項目整理，雖然拆遷、置換成本高，但土地出讓成本較低。