三中全會(huì)“暗透”房地產(chǎn)思路：千方百計(jì)增加住房供應(yīng)

社會(huì)各界都在急切地解讀11月12日中共十八屆三中全會(huì)審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》。

在中國(guó)銀河證券首席總裁顧問左小蕾看來，改革已經(jīng)列出了清單，雖然實(shí)質(zhì)性的政策和細(xì)則還沒有出臺(tái)，但思路是正確的。重頭戲是讓農(nóng)民走出低收入的困境?！斑^去城鎮(zhèn)化對(duì)農(nóng)民的利益考慮得不夠，而城鎮(zhèn)化不是造房子，更應(yīng)該保護(hù)農(nóng)民的利益?！彼龑?duì)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者說。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者專訪時(shí)表示，“習(xí)李房地產(chǎn)新政”日漸清晰，調(diào)控的手段、方法、立足點(diǎn)、途徑都在發(fā)生變化。

雖然三中全會(huì)未直接提及房地產(chǎn)市場(chǎng)（專題閱讀），但此前已有思路透出。10月29日，中共中央總書記習(xí)近平在主持中央政治局學(xué)習(xí)時(shí)強(qiáng)調(diào)，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要處理好政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系?？偟姆较蚴菢?gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)。同時(shí)要把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置，倡導(dǎo)符合國(guó)情的住房消費(fèi)模式。

顧云昌分析，與過去的調(diào)控思路有所不同，首先是調(diào)控手段的變化。過去，政府有形的手干預(yù)太多，而未來無形之手將起更大的作用。其次是方法的變化，過去以“限”為主，以堵為主，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)千方百計(jì)地增加供應(yīng)。再次，調(diào)控的立足點(diǎn)也在發(fā)生變化。過去的調(diào)控，是就房?jī)r(jià)而言的調(diào)控，房?jī)r(jià)被視為政治問題，調(diào)控始終在短期的房?jī)r(jià)漲跌方面做文章，現(xiàn)在更加注重長(zhǎng)效制度的建立。最后是途徑的變化，過去常常是一刀切。現(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化，各地區(qū)表現(xiàn)不同，調(diào)控給了地方更大的自主權(quán)。

國(guó)泰君安也提出了相似的觀點(diǎn)。國(guó)泰君安指出，公報(bào)提出的核心問題是使市場(chǎng)在資源配置中起“決定性作用”和更好發(fā)揮政府作用。房地產(chǎn)板塊之前受限購(gòu)限貸等非市場(chǎng)化手段嚴(yán)厲調(diào)控，整個(gè)樓市的規(guī)模受到壓制，政策方向明確市場(chǎng)化對(duì)房地產(chǎn)板塊邊際影響大。預(yù)判政府對(duì)房地產(chǎn)直接調(diào)控干預(yù)程度會(huì)降低，更多依靠長(zhǎng)效機(jī)制發(fā)揮作用。

公報(bào)中備受房地產(chǎn)業(yè)界關(guān)注的內(nèi)容，是提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，這幾句統(tǒng)領(lǐng)全局的話，為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，為土地制度改革包括集體建設(shè)用地改革，指出了方向，做好了基礎(chǔ)鋪墊。集體建設(shè)用地改革是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的核心之一，相信將會(huì)穩(wěn)步推進(jìn)。

長(zhǎng)江證券認(rèn)為，對(duì)比十六屆、十七屆三中全會(huì)，農(nóng)村土地問題首次提及“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”。流轉(zhuǎn)是土地市場(chǎng)具備的屬性之一，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)也必然包含了農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，其立意較簡(jiǎn)單的土地流轉(zhuǎn)更為深遠(yuǎn)。

長(zhǎng)江證券進(jìn)一步指出，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)現(xiàn)國(guó)有化，農(nóng)民就地城鎮(zhèn)化的成本最低，也是部分地區(qū)已經(jīng)施行的策略（如重慶、成都）。但該手段的問題在于，本質(zhì)是土地收益在農(nóng)民和地方政府間的再分配，并非所有地區(qū)土地國(guó)有化收益都足夠支付農(nóng)民市民化的成本。城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)仍未變化。

此前中央剛剛將城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)進(jìn)行推廣，但這并非政府長(zhǎng)期目標(biāo)。賦予農(nóng)民財(cái)權(quán)，完善農(nóng)村土地管理與規(guī)劃，規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度，最終建立統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)或才是《公報(bào)》本意。

左小蕾認(rèn)為，必須應(yīng)該讓農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中獲取收益的大頭，走出低收入的陷阱，用制度保護(hù)農(nóng)民，縮小收入差距。

不過，長(zhǎng)江證券認(rèn)為，建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不等于使用性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，不會(huì)直接地造成住宅用地供應(yīng)增加。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，集體建設(shè)用地的使用權(quán)限定在新辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、自建住宅以及農(nóng)村公共設(shè)施及公益事業(yè)三個(gè)方面。因此，《公告》對(duì)于“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”的表述，更應(yīng)該被認(rèn)為是賦予農(nóng)民土地使用權(quán)確權(quán)和流轉(zhuǎn)帶來的額外財(cái)權(quán)，而非土地使用性質(zhì)轉(zhuǎn)變帶來的“非分之財(cái)”。

至于業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的房產(chǎn)稅改革，未在公報(bào)里出現(xiàn)。顧云昌、左小蕾、桑豫峰均指出，公告中提出“完善稅收體制”，也暗含了要推進(jìn)財(cái)稅制度改革，但具體改革方案也要由深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組部署?！爸贫鹊慕⑹情L(zhǎng)期的過程。據(jù)我所知，很多部門都已經(jīng)開展了許多土地流轉(zhuǎn)和房產(chǎn)稅的研究?！弊笮±僬f。

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