我是做房地產(chǎn)的，想請(qǐng)專家就田園旅游房地產(chǎn)的土地問(wèn)題，給一些指示性建議。

田園旅游房地產(chǎn)具備鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)的一般土地問(wèn)題，即大部分建設(shè)用地為鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地、集體用地、宅基地和農(nóng)業(yè)生態(tài)科技園政策配套用地。
近郊農(nóng)村，不僅具備發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游的條件，而且可以開發(fā)休閑旅游房地產(chǎn)。雖然農(nóng)村集體建設(shè)用地在土地管理上存在較大的障礙，鄉(xiāng)村房地產(chǎn)的法律產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)、流通性等方面存在較多的問(wèn)題，但是，鄉(xiāng)村休閑旅游房地產(chǎn)仍然悄悄地發(fā)展了起來(lái)。這正在成為房地產(chǎn)的一個(gè)分支，也正在從法律的盲區(qū)走向商業(yè)模式的創(chuàng)新。
田園旅游房地產(chǎn)是鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)中較易人手運(yùn)作的一種類型。因“田園”與“人家”的結(jié)合，一般存在一定存量的房產(chǎn)，這些房產(chǎn)下的地產(chǎn)已是事實(shí)的建設(shè)用地。這些房產(chǎn)的選址一般對(duì)周邊環(huán)境的風(fēng)水有一定考慮，自然環(huán)境一般較好，因此，會(huì)出現(xiàn)個(gè)人買下敗落的鄉(xiāng)村院落老宅，翻新蓋私人別墅的現(xiàn)象。一些有實(shí)力的企業(yè)，通過(guò)“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)”、“高科技農(nóng)業(yè)開發(fā)”、“旅游開發(fā)”等不同的形式，在農(nóng)村開展圈地運(yùn)動(dòng)，靠租用、征用、私人交易等手法，占用了一些土地，建設(shè)了一批房地產(chǎn)。如北京一家著名企業(yè)就一舉拿下北京郊區(qū)20多個(gè)古村落進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開發(fā)，手筆不小，但如果不能打造出田園旅游房地產(chǎn)的核心吸引力，這個(gè)開發(fā)的進(jìn)程將有些曲折。
我們認(rèn)為，鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天必然形成的一個(gè)具有相當(dāng)需求的市場(chǎng)。國(guó)家現(xiàn)有的土地政策對(duì)于這一市場(chǎng)的發(fā)展并不鼓勵(lì)，應(yīng)該對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行調(diào)整，對(duì)集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)給予支持，使鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)能夠順利發(fā)展，使其成為推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)有力的工具，帶動(dòng)區(qū)域公共設(shè)施配套，交通道路建設(shè)，環(huán)境整治及衛(wèi)生安全建設(shè)的重要力量，帶動(dòng)農(nóng)民生活水品的提高。(鄉(xiāng)村房地產(chǎn)更多內(nèi)容參見中國(guó)旅游報(bào)2006年4月3日、10日、17日第7版的《旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)》)
因此，此類旅游房地產(chǎn)的土地流轉(zhuǎn)的法律形式雖然存在瑕疵，但是已經(jīng)事實(shí)存在，如何規(guī)范并合理運(yùn)作需要國(guó)家給予更為明確、更為詳細(xì)的法律供給。
此類房地產(chǎn)的環(huán)境賣點(diǎn)、土地產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)限制，一般以非固定和非永久性建筑為主。產(chǎn)品形式的發(fā)展還有待于法律供給的健全。

對(duì)于旅游地產(chǎn)我們做過(guò)專門的研究，如果你想要進(jìn)一步的了解的話可以參閱我們的相關(guān)研究專題：

1、《城市商業(yè)街景區(qū)化提升研究》

2、《休閑步行街研究》

有關(guān)于旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，還需要我們更加深入的研究，我們?cè)谶@里只是拋磚引玉，希望業(yè)內(nèi)的相關(guān)專家和研究者指正！