沒有使用價值的物業(yè)是沒有前途的

2015-04-24 綠維創(chuàng)景 標簽：

編者按：以不動產為主體的投資模式一直是中國經濟發(fā)展的一條主線，雖然目前房地產陷入了相對比較困難的狀況，但中國承受不了房地產崩盤的壓力。日前，針對不動產的價值體現(xiàn)、不動產的經營方向、旅游地產的產權分割及去化等熱點問題，北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院院長、北京綠維創(chuàng)景旅游投資管理有限公司董事長林峰接受《現(xiàn)代物業(yè)》記者成忻采訪，進行了解讀。本文原載于《現(xiàn)代物業(yè)•新業(yè)主》2015年第4期/總第321期。

這些年以來，不動產投資一直作為一種主要的增長模式和升值手段。這種以地產為核心、以不動產為主體的投資模式成為中國經濟發(fā)展的一條主線和重要的一個支撐。目前大的市場環(huán)境是，房地產產業(yè)以及不動產在中國的建設價值體系中，在整個投資結構中，以及在經濟增長中的影響太大，所占比例太大。盡管從2014年下半年開始，房地產陷入了相對比較困難的狀況，但是中國承受不了房地產崩盤的壓力和危機。

不動產的價值體現(xiàn)

不動產價值在什么地方？不動產可分為兩類：一類是公共型基礎設施，它的價值不直接體現(xiàn)為商用價值，沒有直接商業(yè)模式，也不能直接形成收益，而體現(xiàn)為對公眾的服務價值，是整個社會、城市和區(qū)域地區(qū)發(fā)展的一種支撐。另一類即由投資所形成的不動產，它是商業(yè)化的，包括住宅商品房、商業(yè)物業(yè)、旅游型物業(yè)、休閑型物業(yè)、養(yǎng)生型物業(yè)、娛樂型物業(yè)、文化物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等，和不同的產業(yè)結合可以排出很多種匹配的物業(yè)形態(tài)，并都有其商業(yè)價值或商業(yè)內容。這些商業(yè)的物業(yè)形態(tài)不僅需要物業(yè)管理，更需要物業(yè)經營和物業(yè)運作。管理、經營、運作結合在一起，構成了對物業(yè)運營的商業(yè)化過程。不動產的價值正是在于通過運營實現(xiàn)它的使用價值。

商業(yè)物業(yè)用出租的方式收取租金實現(xiàn)其使用價值,或者作為“空間使用”發(fā)揮價值。例如居住使用的空間、旅行使用的空間、商業(yè)使用的商鋪空間、廠房使用的工業(yè)空間，以及生產型服務業(yè)的作業(yè)空間等。這些物業(yè)空間的價值，通過使用效率來體現(xiàn)。我們當前最大的問題是不動產過剩導致使用效率低下。大量投資形成的不動產，由于重復建設使用效率低下，造成了庫存積壓，浪費資源，讓大量的不動產無法盤活，無法形成資源流動、資金流動、資產流動。當庫存到了一定的程度，市場價值大幅度降低，價格就大幅度下降，最后就有可能出現(xiàn)危機。

從大的角度來說，物業(yè)建設只是有土地和建材是不夠的，一定需要公共設施的支撐以及產業(yè)相關聯(lián)的配套，無論是生活、商業(yè)、工廠產業(yè)鏈，還是生產型服務業(yè)或者消費產業(yè)，都需要一種配套環(huán)境和結構。由此構成的更大的區(qū)域要素才能承載物業(yè)的價值和使用價值。

物業(yè)管理的最高形態(tài)

基于以上對“物業(yè)”的分析，如何產生最好的經營效果，需要建設物業(yè)的產業(yè)經營者、區(qū)域整合的運營商，從簡單的物業(yè)管理，到物業(yè)經營、不動產運營，再到綜合型不動產的運營，再到區(qū)域一系列不動產的整合運營。一個層次比一個層次更高更復雜，涉及更大的綜合結構、多產業(yè)整合、區(qū)域因素等，包括產業(yè)因素、環(huán)境因素、生態(tài)因素、基礎設施配套因素、社會因素、人口因素，以及不同要素配置的復合因素。最高程度是什么？是城市運營。所以說物業(yè)管理，絕對不僅僅是簡單管理物業(yè)，物業(yè)管理的最高形態(tài)是城市運營。在物業(yè)管理到城市運營之間，實質上是一種基于不動產的唯一通路而聚集的整個管理模式和運營模式。當出現(xiàn)了空城、鬼城的時候，不僅僅是物業(yè)空置，而是片區(qū)整體的空置化。這個問題怎么解決？最重要的是如何從單一物業(yè)經營向綜合型的物業(yè)經營轉化，最后向綜合型的區(qū)域運營、城市運營升級。

所以，用運營的理念來進行物業(yè)開發(fā)，就成為了一種非常重要的指導性理念。所以我們不能是為了做物業(yè)而做物業(yè)，為了建不動產而建不動產。建成不動產把它賣掉，這是傳統(tǒng)房地產的經營模式，這種粗暴而簡單的運營模式或思路，在今天已經完全喪失了生存的基礎。原因也很簡單：第一因為過量；第二，過量以后，以投資為目標，以投資獲取升值為核心的一種購買行為和市場行為，已經喪失了它的基礎。

物業(yè)經營應以城市運營為導向

物業(yè)投資的前提是什么？是使用價值。沒有使用價值的物業(yè)是沒有前途的，沒有好的運作機構和運作機制的物業(yè)是不能夠有效生存的。從兩個方向看待這個問題：第一個方向，就是之前提到的“基于物業(yè)來看待中國從單一的不動產開發(fā)、房地產開發(fā)到區(qū)域經濟、城市運營和區(qū)域經濟運營”；第二個方向中包含兩件事，一是未來新開發(fā)物業(yè)，應該用什么樣的理念？二是閑置的物業(yè)怎么去盤活？一個是增量，一個是存量。

先說增量。對投資性的不動產，首先應該對它的市場、產業(yè)、產品進行精確的定位。比較簡單的居住物業(yè)是以剛性需求為主導的，投資型的居家物業(yè)的比例越來越??；即使作為投資物業(yè)，它的使用也必須面對出租市場，換句話說不再是購買后等它升值，而是購買后讓別人來租用，可以有很好的收益。因此，居家物業(yè)的使用價值和回報已經較為合理化，要么是業(yè)主自身使用，要么是業(yè)主出租使投資回報收益合理。商業(yè)物業(yè)，無論是單一的商鋪，還是復合型的綜合體商業(yè)，無論是自營還是出租，同樣如此。不動產投資和金融相結合，通過出租市場，業(yè)主持有物業(yè)的運營最后都涉及一個回報率問題。物業(yè)的可持續(xù)經營能力和它能實現(xiàn)的回報率，要滿足投資市場（金融市場）的需求，滿足投資人回報率的需求。要滿足這種需求的前提同樣不是靠升值，而是靠經營。所以物業(yè)管理結合商業(yè)經營，就成為這些物業(yè)中最重要的要素，不再是管理要素，而是物業(yè)經營要素。

工業(yè)物業(yè)也同樣，大規(guī)模開發(fā)廠房，是賣掉還是出租？誰來買？干什么用？特別是在今天，中國的產業(yè)要素配置正發(fā)生著結構調整的巨大變化，相對低端的產業(yè)在逐漸萎縮，中高端產業(yè)配置要素的復雜性和較高的標準要求，對于很多產業(yè)形成了挑戰(zhàn)。到處搞工業(yè)開發(fā)區(qū)，靠蓋了房子再來招商的手法發(fā)展經濟，實際上已經死路一條。

產業(yè)配置也有自己的規(guī)律。符合規(guī)律的產業(yè)開發(fā)，形成對產業(yè)物業(yè)的發(fā)展、投資和運作也變成非常重要的一件事情。以產業(yè)物業(yè)的管理為依托，同樣要以產業(yè)物業(yè)的經營為核心。而產業(yè)物業(yè)經營不同于一般的商業(yè)經營或者做產業(yè)機構，它要有產業(yè)鏈整合的能力，需要龍頭產業(yè)企業(yè)帶動和特殊材料、交通配置要素，以及產業(yè)功能、技術支持等要素之間的互動關聯(lián)。特別是第四次工業(yè)革命，更多傾向于“創(chuàng)客”生活方式、SOHO理念，個性化的定制，這些和互聯(lián)網之間有更大的互動和關聯(lián)，從某種意義上是以生產者、開發(fā)者或創(chuàng)意制造者為本。在工業(yè)支撐下，休閑、娛樂、文化、教育、醫(yī)療、養(yǎng)生健康產業(yè)這些城市第三產業(yè)將休閑聚集要素和人口聚集因素整合在一起，我們稱之為“城市運營理念的導向”，這對城市開發(fā)就有更加深遠的意義。