面對(duì)如此高漲的熱潮，我們應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？

首先，要對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展提煉核心要素。旅游是消費(fèi)搬運(yùn)，通過對(duì)人的搬運(yùn)，形成大規(guī)模人流，進(jìn)而有效搬運(yùn)消費(fèi)。其次，旅游發(fā)展靠吸引核。要把自然風(fēng)光、神話傳說打造成吸引核，變成人們感興趣的東西，形成消費(fèi)動(dòng)力。旅游消費(fèi)是終端消費(fèi)，是貨真價(jià)實(shí)的現(xiàn)金流。因此，我們說旅游是引擎產(chǎn)業(yè)，是把人和消費(fèi)有效搬運(yùn)到所開發(fā)區(qū)域的最有效的通道和手段。這是我們倡導(dǎo)“旅游+”概念的基礎(chǔ)邏輯。綠維規(guī)劃的重慶白馬山綜合開發(fā)項(xiàng)目是“旅游+”概念框架下的經(jīng)典案例。

綠維經(jīng)典項(xiàng)目武隆白馬山景區(qū)天尺坪片區(qū)飛天之吻效果圖

我們把旅游+，分為四個(gè)維度。第一，旅游要有服務(wù)思維；第二，旅游服務(wù)要打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈；第三旅游要有創(chuàng)新，要借鑒投行思維；第四旅游要有綜合開發(fā)思維。這四個(gè)維度與特色小鎮(zhèn)的打造思路不謀而合，同時(shí)旅游附加值是特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐，以上也是特色小鎮(zhèn)要與旅游結(jié)合的根源所在。

在此基礎(chǔ)上，綠維創(chuàng)建了獨(dú)具特色的平臺(tái)服務(wù)結(jié)構(gòu)，聯(lián)合戰(zhàn)略伙伴共同提供特色小鎮(zhèn)的孵化服務(wù)。服務(wù)的核心是后端導(dǎo)入前端，在進(jìn)行頂層規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，前置市場(chǎng)邏輯和產(chǎn)業(yè)布局，同時(shí)把投融資、運(yùn)營(yíng)服務(wù)導(dǎo)入到前端去。綠維正致力于研發(fā)特色小鎮(zhèn)投融資規(guī)劃方法，為特色?。ǔ牵╂?zhèn)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)提供全程孵化解決方案和智力持。

特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)包括一級(jí)土地開發(fā)、二級(jí)土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施公服設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、生態(tài)及人文環(huán)境保護(hù)和小鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)等眾多方面，特色小鎮(zhèn)的綜合運(yùn)營(yíng)商應(yīng)該怎樣整合資源，實(shí)現(xiàn)有效開發(fā)運(yùn)營(yíng)呢？鑒于過往經(jīng)驗(yàn)，綠維認(rèn)為合理安排投資、融資和退出模式是特色小鎮(zhèn)成敗的關(guān)鍵，而投融資規(guī)劃的核心是退出機(jī)制設(shè)計(jì)。

特色小鎮(zhèn)投融資特點(diǎn)

特色小鎮(zhèn)投融資，第一，投資怎么投？作為企業(yè)一定和政府一起投，通過PPP投，政府和社會(huì)資本風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，結(jié)成平等合作關(guān)系，以企業(yè)為主體，遵循市場(chǎng)化的運(yùn)作規(guī)則。從投資時(shí)序上來講，一投基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，二投土地，三投房產(chǎn)，四投產(chǎn)業(yè)，五投運(yùn)營(yíng)，再投其他。投入過程中，要重點(diǎn)關(guān)注資源、資金分配和時(shí)點(diǎn)安排。

特色小鎮(zhèn)投融資問題分析

特色小鎮(zhèn)投融資導(dǎo)入

特色小鎮(zhèn)投融資導(dǎo)入

第二，融資怎么融？匹配投資安排形成融資結(jié)構(gòu)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資一般基于PPP模式，政府提供部分資本金支持、貼息辦法、收入反還、引導(dǎo)基金等，再通過導(dǎo)入商業(yè)融資結(jié)構(gòu)、夾層融資，通過杠桿放大，形成資產(chǎn)對(duì)價(jià)的融資安排。通過人氣聚集和產(chǎn)業(yè)培育形成政府扶持下的產(chǎn)業(yè)貸款和項(xiàng)目支持結(jié)構(gòu)，進(jìn)而導(dǎo)入大IP、引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴提供資金支持。在招商運(yùn)作下，延伸出資本運(yùn)營(yíng)模式，利用創(chuàng)新性金融手段平衡資金。

特色小鎮(zhèn)投融資規(guī)劃·投、融、退

第三，退出怎么退？我們挖掘出六大收益來源以實(shí)現(xiàn)退出安排。

1、建造收入?；A(chǔ)設(shè)施開發(fā)和公共設(shè)施開發(fā)要通過一定比例的政府購(gòu)買服務(wù)來收回投資回報(bào)，50億投資額的小鎮(zhèn)有20至30億是基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)投資，回報(bào)率一般在10至15%，利潤(rùn)在2至5億之間。該項(xiàng)利潤(rùn)不能直接過渡給建造公司，要通過綜合運(yùn)營(yíng)商合理分配。

2、土地溢價(jià)收益。如何實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值從30萬(wàn)/畝升至300萬(wàn)/畝？要通過形成人氣和消費(fèi)聚集，拉動(dòng)土地升值。前期要占據(jù)中心區(qū)位最好位置的土地，獲得最有價(jià)值的地塊，這些地塊后期應(yīng)該成為商業(yè)核心區(qū)，土地價(jià)值將從30萬(wàn)升值到200至300萬(wàn)。

3、商業(yè)地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)。首先是稅收返還。其次，打個(gè)比方，在旅游小鎮(zhèn)里面做房子，一旦形成了人氣，一層售價(jià)2—3萬(wàn)/平之間，二、三層作為商鋪經(jīng)營(yíng)，一、二層加起來均價(jià)在8千以上，也可結(jié)合客棧地產(chǎn)，形成房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益。第四，產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流收益。做旅游、休閑、餐飲有現(xiàn)金流，做特色產(chǎn)業(yè)也有現(xiàn)金流，這兩類現(xiàn)金流是產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收益。第五，資本回報(bào)。打包特色產(chǎn)業(yè)與泛旅游現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化、資本上市等收益。

簡(jiǎn)言之，想成功操盤特色小鎮(zhèn)，必須掌握特色小鎮(zhèn)市場(chǎng)規(guī)律，運(yùn)用政府相關(guān)扶持政策和資金配套支持，與多方主體形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，構(gòu)造建設(shè)運(yùn)營(yíng)邏輯，實(shí)現(xiàn)投融資的可續(xù)性。

本文關(guān)鍵字：全域旅游 旅游投資 旅游消費(fèi) 特色小鎮(zhèn) 查看更多