受資本市場(chǎng)青睞以及民眾對(duì)民宿接受度、認(rèn)可度的提高，中國(guó)民宿行業(yè)呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。有數(shù)據(jù)顯示，“佛系”90后說(shuō)走就走，短期旅游和出行成民宿主流。自主旅游時(shí)代，在消費(fèi)升級(jí)、新中產(chǎn)階級(jí)崛起的大背景下，國(guó)人對(duì)住宿的需求呈現(xiàn)個(gè)性化和多樣化的趨勢(shì)，民宿和中高級(jí)住宿等產(chǎn)品受青睞，推動(dòng)了“豪宅化”傾向明顯。

那么，自主旅游時(shí)代，什么樣的民宿既能滿足游客多元化的體驗(yàn)要求，又能傳達(dá)民宿主的情懷，最終還能實(shí)現(xiàn)良好口碑與商業(yè)盈利?在本文，綠維文旅將對(duì)籌建民宿的核心要點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)解讀。

民宿建設(shè)要建立商業(yè)的建設(shè)思路，它首先是個(gè)生意，然后才是門有情懷的生意。綠維文旅認(rèn)為，投資者既要準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)民宿的發(fā)展前景，更要以科學(xué)的思路投入民宿的建設(shè)當(dāng)中。

民宿的籌建大致有以下幾大重要步驟：項(xiàng)目選址、定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、融資、運(yùn)營(yíng)。

一、項(xiàng)目選址

成熟的民宿及民宿聚集區(qū)無(wú)不具備極佳的選址條件。綜合來(lái)看，主要有兩種選址類型。一是選址于景區(qū)周邊，依托景區(qū)景點(diǎn)的吸引力，借助先天的旅游住宿市場(chǎng)，與周邊娛樂(lè)、餐飲等旅游配套共同形成旅游區(qū)旅游服務(wù)體系。二是選址于城市周邊，以臨近城市龐大的消費(fèi)市場(chǎng)為動(dòng)力。

影響選址的因素很多，重要因素可歸納為：

區(qū)位：區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和旅游資源條件是民宿選址時(shí)需要考慮的重要因素。

交通：對(duì)于定位為觀光游或景區(qū)的配套的民宿來(lái)說(shuō)，公共交通可達(dá)核心景觀的時(shí)長(zhǎng)不宜超過(guò)30分鐘;對(duì)于客群定位為城市近郊自駕休閑度假群體的民宿來(lái)說(shuō)，距離一二線城市主城區(qū)不宜超過(guò)2小時(shí)車程;距離臨近知名景點(diǎn)不宜超過(guò)半小時(shí)車程;而在三四線城市，對(duì)自駕時(shí)間要求則更短。

區(qū)域環(huán)境：區(qū)域環(huán)境是選址當(dāng)中最為重要的因素，評(píng)價(jià)區(qū)域景觀時(shí)，不僅要考慮山水生態(tài)景觀的品質(zhì)，更要考量區(qū)域景觀的獨(dú)特性。

地塊狀況：依山傍水的位置、古樹(shù)、文化遺跡以及絕佳的觀景視野都會(huì)給民宿加分。

資源：一類是能帶來(lái)美好境遇和體驗(yàn)的環(huán)境事物，另一類則是能完善補(bǔ)充民宿功能的相關(guān)業(yè)態(tài)。

基礎(chǔ)設(shè)施：民宿體量較小，設(shè)計(jì)及布局上靈活性強(qiáng)，而作為經(jīng)營(yíng)主體，給水、排水、強(qiáng)弱電、消防、污染處理等方面都需要細(xì)細(xì)考慮。

政策：民宿的選址也要考察所在地區(qū)的政府態(tài)度與相關(guān)政策，這是行業(yè)最不可控的一個(gè)因素。

二、項(xiàng)目定位

定位是投入建設(shè)的前提，只有明確了服務(wù)人群的需求，才能創(chuàng)造準(zhǔn)確的產(chǎn)品，提供完善的服務(wù)。定位主要包含市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、形象定位三方面。

策劃規(guī)劃的精準(zhǔn)定位、特色文化的準(zhǔn)確呈現(xiàn)，確立了項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，這將發(fā)展成為未來(lái)民宿的品牌特色。民宿將在定位的基礎(chǔ)上衍生出品牌精神、文化內(nèi)涵。

三、規(guī)劃設(shè)計(jì)

民宿的個(gè)性、差異化首先體現(xiàn)在空間設(shè)計(jì)上，民宿的空間設(shè)計(jì)就是要把定位的精神文化內(nèi)涵空間化、物質(zhì)化;其次，在地文化的展示尤為重要，民宿的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須充分挖掘和突出當(dāng)?shù)匚幕?，在保留并凸顯在地元素的過(guò)程中創(chuàng)新;再次，遵循質(zhì)樸自然的設(shè)計(jì)原則，規(guī)劃設(shè)計(jì)要尊重地域自然生態(tài)，營(yíng)造人與自然、材料與環(huán)境的和諧;最后，民宿需要合理的配套業(yè)態(tài)補(bǔ)充，游客入住民宿，往往不滿足于單一的住宿功能，餐飲、SPA、有機(jī)農(nóng)場(chǎng)、兒童游樂(lè)等業(yè)態(tài)會(huì)給游客體驗(yàn)帶來(lái)很大的提升，民宿的配套功能有些可以借助周邊的自然條件因地制宜布局，同時(shí)應(yīng)充分考慮區(qū)域的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，與周邊業(yè)態(tài)形成互動(dòng)。

四、硬件建設(shè)

硬件建設(shè)是開(kāi)辦民宿最為主要的內(nèi)容，也是民宿情懷的最重要的載體，包含建筑、室內(nèi)、軟裝、庭院、配套設(shè)施等一切物質(zhì)空間的元素，其中，建筑和環(huán)境的空間設(shè)計(jì)是重中之重。

1.工程概算：在成本投入當(dāng)中，確保品質(zhì)的條件下，應(yīng)盡量減少硬裝的花費(fèi)，避免過(guò)分包裝，建設(shè)完成后，可通過(guò)適當(dāng)?shù)能浹b提高民宿品質(zhì)。

2.建筑施工：民宿建筑與庭院空間單體規(guī)模小、細(xì)節(jié)多，建造過(guò)程需要設(shè)計(jì)師、民宿主、施工隊(duì)三方密切協(xié)作。

3.軟裝配飾：民宿的軟裝可以說(shuō)是空間的畫龍點(diǎn)睛之筆。恰當(dāng)?shù)呐滹椷x用能夠充分展示民宿的文化內(nèi)涵和要傳達(dá)的生活態(tài)度。

五、投資成本構(gòu)成及融資方式

在民宿建設(shè)初期，投資收益的測(cè)算極為關(guān)鍵，要經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研預(yù)判，確保合適的規(guī)模、客房數(shù)量、定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)配套。通過(guò)各項(xiàng)成本的測(cè)算及收益的預(yù)測(cè)，應(yīng)重點(diǎn)平衡建設(shè)規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估項(xiàng)目的可行性，并采取合適的融資方式。

1.民宿投資成本構(gòu)成及收益

民宿成本包含建設(shè)期成本和運(yùn)營(yíng)成本，建設(shè)期投入包括土地或房屋租金，設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)用，房屋及相關(guān)配套建設(shè)裝修成本;運(yùn)營(yíng)期包含營(yíng)銷成本、人員工資、維護(hù)維修、水電網(wǎng)費(fèi)、日常消耗品費(fèi)用等。

民宿收益最大的影響因素是入住率，入住率的預(yù)測(cè)需要對(duì)多因素進(jìn)行綜合分析，這些因素一般包括對(duì)周邊住宿業(yè)態(tài)和市場(chǎng)類似住宿品類的調(diào)研類比，對(duì)地區(qū)消費(fèi)水平的評(píng)估等。

2.民宿融資方式

民宿經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的產(chǎn)權(quán)大多屬于農(nóng)村集體所有，民宿的產(chǎn)權(quán)往往不具備抵押借款的基礎(chǔ)條件。幸運(yùn)的是，眾籌作為新興的融資渠道填補(bǔ)了這一空缺。同時(shí)在消費(fèi)升級(jí)的背景下，也有許多不同的行業(yè)資本開(kāi)始青睞民宿的發(fā)展，拓寬了民宿的融資方式。

(1)眾籌

對(duì)小而美的民宿業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，眾籌也許是目前民宿最好的融資方式。它不僅解決了資金、用戶和品牌，更能保護(hù)創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)的控制權(quán)。因?yàn)檫@些投資人并沒(méi)有投票權(quán)，不干涉民宿的運(yùn)營(yíng)，只是獲得分紅。

(2)股權(quán)融資

對(duì)于希望做成規(guī)?；B鎖品牌的民宿來(lái)說(shuō)，股權(quán)融資是更好的選擇。民宿想獲得資本的青睞，一開(kāi)始就要考慮如何搭建獨(dú)特而不可替代的商業(yè)模式，民宿的特色也需要更加鮮明，品牌價(jià)值需要不斷強(qiáng)化。

值得注意的是，在贏取投資的同時(shí)，也不可一味的迎合資本的要求，防止資本為盲目追求收益的最大化而無(wú)限度規(guī)模擴(kuò)張。在連鎖復(fù)制的同時(shí)，更要確保民宿作為非標(biāo)住宿的個(gè)性化品牌特征。而民宿與資本聯(lián)姻的道路如何走，也需要市場(chǎng)在更長(zhǎng)的時(shí)間里進(jìn)行驗(yàn)證。

六、運(yùn)營(yíng)管理

一個(gè)成功的民宿，持續(xù)良好的運(yùn)營(yíng)服務(wù)與營(yíng)銷推廣必不可少。硬件建設(shè)在完成之后，短期內(nèi)無(wú)法做出較大改變，而運(yùn)營(yíng)服務(wù)與產(chǎn)品營(yíng)銷卻有著無(wú)限潛力。

1.民宿的服務(wù)與運(yùn)營(yíng)

依照民宿的新型體驗(yàn)類產(chǎn)品的特征，可將其服務(wù)劃分為日常規(guī)范服務(wù)和個(gè)性特色服務(wù)。

(1)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)保障民宿有序運(yùn)營(yíng)

民宿本質(zhì)是住宿酒店業(yè)，作為服務(wù)業(yè)，建立一套標(biāo)準(zhǔn)流程化的服務(wù)極為重要，這能為有序運(yùn)營(yíng)提供保障。運(yùn)營(yíng)方應(yīng)依照這些標(biāo)準(zhǔn)的建立指導(dǎo)民宿員工的日常工作。對(duì)一些相對(duì)偏遠(yuǎn)或是體量較小的民宿來(lái)說(shuō)，普通服務(wù)人員往往是附近居民。在缺乏經(jīng)驗(yàn)的前提下，訂立各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，做好崗前培訓(xùn)非常關(guān)鍵。

(2)以個(gè)性特色服務(wù)為民宿賦予溫度

個(gè)性化是民宿品牌的核心要素，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一個(gè)方面是富有情調(diào)的空間場(chǎng)景布置;第二個(gè)方面是民宿人員的服務(wù)品質(zhì);第三個(gè)方面是特色配套服務(wù)提供。

個(gè)性與標(biāo)準(zhǔn)兩者之間矛盾的協(xié)調(diào)是成就民宿的關(guān)鍵性要素。

2.民宿的營(yíng)銷推廣

產(chǎn)品營(yíng)銷的方式和渠道多種多樣。得益于互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的發(fā)展，民宿的銷售方式具有下沉式、在線化特征。在線銷售的主要方式有社交網(wǎng)絡(luò)、電商平臺(tái)、口碑營(yíng)銷等。

(1)社交網(wǎng)絡(luò)

社交網(wǎng)絡(luò)包括微信、社群、微博、豆瓣、貼吧、各種旅游論壇等。對(duì)于體量比較小的民宿，社交網(wǎng)絡(luò)可以發(fā)揮非常大的作用。運(yùn)營(yíng)者通過(guò)對(duì)社交平臺(tái)的經(jīng)營(yíng)和挖掘，能夠建立屬于自己專有的社群，并擴(kuò)充專屬于民宿的會(huì)員體系?？腿梭w驗(yàn)過(guò)以后，也可以參與到社交媒體的傳播當(dāng)中，他們對(duì)產(chǎn)品的傳播力度也更大。

(2)電商平臺(tái)

成熟的旅游電商平臺(tái)為民宿的推廣和預(yù)定提供了完善的渠道，包括以攜程為代表的OTA、Airbnb、途家等交易型電商和以馬蜂窩(原"螞蜂窩")、借宿為代表的內(nèi)容型電商。

(3)口碑營(yíng)銷

無(wú)論是線上還是線下，在口碑營(yíng)銷中，忠誠(chéng)消費(fèi)者向周邊人進(jìn)行積極的口碑傳播都是非常重要的，這種傳播也是將潛在消費(fèi)者轉(zhuǎn)化為最終消費(fèi)者強(qiáng)有力的工具之一。

3.民宿的持續(xù)發(fā)展

民宿的發(fā)展分為就地?cái)U(kuò)展和連鎖經(jīng)營(yíng)。無(wú)論哪種發(fā)展形式，適度規(guī)?；寄芙档驼w的經(jīng)營(yíng)和管理成本，促進(jìn)民宿持續(xù)良好的發(fā)展，但規(guī)模化同時(shí)也會(huì)帶來(lái)一些其他問(wèn)題。在用地條件允許的條件下，民宿就地?cái)U(kuò)展相對(duì)容易實(shí)現(xiàn)。在良好經(jīng)營(yíng)的條件下，民宿連鎖會(huì)帶來(lái)更大的品牌價(jià)值和收益。

文章作者：綠維文旅度假分院院長(zhǎng) 黃曉春

綠維文旅度假分院可提供農(nóng)旅產(chǎn)業(yè)及區(qū)域規(guī)劃、田園綜合體規(guī)劃、民宿區(qū)域規(guī)劃、民宿建筑設(shè)計(jì)、莊園規(guī)劃設(shè)計(jì)、旅居度假類規(guī)劃、文旅小鎮(zhèn)規(guī)劃、景區(qū)規(guī)劃等服務(wù)。

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