自2009年底開啟新一輪房地產調控以來，全國房地產市場結構加速調整。主要表現(xiàn)是住宅市場降溫，非住宅市場升溫。主要原因是住宅市場是調控的“重災區(qū)”，而非住宅市場反倒“因禍得?！保环矫骈_發(fā)商紛紛進軍；另一方面投資投機者亦轉戰(zhàn)于此。在非住宅市場中，商業(yè)用房、辦公樓、工業(yè)地產已屬常規(guī)項目，旅游地產正處于見風就長的時期，而養(yǎng)老地產尚處培育階段。

旅游地產，可以說正成為當前房地產業(yè)最大的熱門領域，幾乎所有一線地產商，諸如萬科、金地、招商、保利、富力、恒大、綠城、綠地、中海、中建、龍湖、雅居樂等，已經嘗試性或大舉進入，部分企業(yè)已“樂不思蜀”。而投資需求也有向旅游地產釋放的趨勢，近幾年全國主要的旅游城市和地區(qū)，成交都比較活躍，不僅海南如此，連市場處于發(fā)展初期的煙臺，外地人購房比重也呈逐年上升之勢。

旅游地產始于1964年法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村，它首次采用了分時銷售的方法招攬客戶。上世紀70年代分時銷售被引進美國，開始出現(xiàn)“時權”概念，并在后來發(fā)展成當前在歐美流行的“假期交換系統(tǒng)”，推動旅游房地產快速發(fā)展。至今，旅游地產已成為國際房地產體系中的一個重要分支。隨著我國人均GDP達到4000美元，一個全民旅游時代正在來臨，休閑度假養(yǎng)老的需求也在快速膨脹。

然而，現(xiàn)階段我國的旅游地產并非全面向好，在快速成長的青春期，在充沛荷爾蒙的刺激下，不可避免的存在一些不良現(xiàn)象和隱患，如同少年臉上的“青春痘”。接下來，筆者重點結合海南的情況進行分析。

首先，房屋閑置率過高，資源浪費嚴重。高閑置率，是房地產市場不健康的重要特征。國際上一般認為未被使用的房屋占房屋總量的比重，低于10%才算合理。我國政府統(tǒng)計體系中，目前尚無權威數(shù)據(jù)，以前只有新竣工商品房中尚未售出的數(shù)據(jù)，與國際無法接軌。但基本事實比較清楚，海南的房屋閑置率要遠遠高過全國平均水平。

根據(jù)《南國日報》報道，海南省人大常委會環(huán)境資源工作委員會2010年6月中下旬對?？?、三亞、文昌、瓊海等8個市縣房地產開發(fā)建設情況的調查顯示,有些小區(qū)平時入住率不到2%,多數(shù)小區(qū)平時入住率不到20%,高峰時僅為40%～60%。根據(jù)《新華網》報道，2011年春節(jié)期間和6月底，三亞市房地產交易管理所市場部從三亞五個片區(qū)已銷售80%以上且已交付使用的近300個項目中，隨機抽樣調查23個項目的入住情況，調查結是果顯示：在7333個樣本中，6月底平均閑置率為84.75%，大東海和海坡片區(qū)的閑置率分別為94.26%和96.26%；即使在旅游度假旺季的春節(jié)期間，平均閑置率也達62.99%，海坡片區(qū)更是高達87.25%。由此可見，海南的閑置率已遠遠偏離了合理軌道，成為限制海南房地產市場健康發(fā)展的重要障礙。

閑置情況分為兩種，一是房子售出去之后空關，二是房屋竣工后滯銷，其中以前一種情況為主。導致閑置率偏高的原因如下：第一，這原本就是旅游地產的一個特點；第二，在我國近幾年樓市過熱的市場環(huán)境下，購房者大多抱有投資目的，原本就沒打算長期居住；第三，海南本地自住需求不足，購房者以島外人居多，離工作、生活地存在較遠距離，不方便經常性居??；第四，海南休閑度假的淡旺季分明，約有“候鳥”人群45萬至50萬人，約占海南人口的5.8%，所購房屋季節(jié)性、非常住的使用特征明顯；第五，海南存量房交易和租賃市場長期處于不活躍狀態(tài)，二手房交易量多年來呈低迷態(tài)勢，比如三亞二手房交易量不足一手房交易量的15%；第六，我國度假消費水平、觀念、政策尚未到達一定水平之前，注定很多度假地的閑置率偏高。

房屋高閑置的負面影響很多。主要包括：第一，在我國人均土地資源較少的情況下，即便是業(yè)主愿意空關，也是對社會資源的一種極大浪費；第二，物業(yè)管理費收取困難，容易引發(fā)糾紛，同時影響了社區(qū)正常管理和維護；第三，小區(qū)配套的商業(yè)設施利用率很低，難以正常運營，從而反過來又影響業(yè)主入住的積極性，從而形成惡性循環(huán)；第四，設施、設備無法正常運轉，影響建筑壽命。

其次，產品體系不健全，社區(qū)配套不完善?？傮w而言，當前我國房地產業(yè)仍處于粗放式發(fā)展階段，由于海南省的經濟和社會發(fā)展水平比全國多數(shù)省份都要落后，雖然房地產業(yè)發(fā)展的比較早，但行業(yè)發(fā)展模式仍偏粗放，集約化、精細度都須大幅度提高。海南的旅游地產需要走精品化路線，在發(fā)展規(guī)模、產品品質、區(qū)位選擇上進行控制，并與國際旅游島的定位相匹配。

第一，產品體系不健。海南省的房地產開發(fā)目前仍以住宅地產為主導，而配套的商業(yè)、辦公、娛樂、酒店等并未能及時跟上。正是受到這種結構單一、開發(fā)粗放的影響，房地產業(yè)未能與其他行業(yè)形成互動，其他產業(yè)也很難對房地產業(yè)進行支持，產業(yè)關聯(lián)度受到很大的影響，并未實現(xiàn)經濟效益的擴大化。這些問題制約了旅游地產的健康發(fā)展。就旅游地產本身分析，現(xiàn)有度假產品形式單一，缺乏創(chuàng)新，產品同質化嚴重，酒店、度假村等經營性房地產發(fā)展較快，而滿足避寒、療養(yǎng)、養(yǎng)老等不同需求的度假旅居型房地產還須大力發(fā)展，海南生態(tài)宜居的巨大優(yōu)勢還未充分發(fā)揮。

第二，旅游地產的區(qū)域分布不均衡。海口和三亞發(fā)展較快，而其他城市發(fā)展滯后；濱海地區(qū)發(fā)展較快，而內陸、山區(qū)發(fā)展滯后；東部沿海發(fā)展較快，西部沿海發(fā)展滯后。除了景觀資源的豐富和珍貴程度之外，區(qū)域規(guī)劃、交通便利程度、開發(fā)模式、消費觀念、宣傳重視程度等方面的差異，造成了上述現(xiàn)象的存在。

第三，社區(qū)配套不完善。很多項目以銷售為目的，沒有充分考慮到居住的功能訴求，存在項目開發(fā)中的短視現(xiàn)象。政府的區(qū)域規(guī)劃不合理，公共配套設施偏少。即便少數(shù)項目配套齊全，但由是入住人數(shù)過少，閑置率過高，導致商業(yè)設施無法正常、有效運轉，部分配套長期閑置，甚至改變功能或廢棄。

再次，度假區(qū)住宅小區(qū)出租經營市場混亂，業(yè)主權益難以保障。近年來，海南旅游市場持續(xù)升溫，消費規(guī)模不斷擴大，有力地帶動了住宿需求。但是，海南旅游住宿市場尚未形成健全體系，市場秩序很不規(guī)范，無法滿足快速增長的市場需求，并且無法與不斷升級的需求結構相適應。

總體而言，高端住宿市場一般由高星級酒店主導，企業(yè)運作相對比較規(guī)范,市場秩序較好。而中低端住宿市場則魚龍混雜，絕大部分家庭旅館、二房東、經租公司等實力弱、規(guī)模小、信譽差。在海南旅游城市和度假區(qū)內或周邊，存在很多閑置率很高的住宅小區(qū)，這些小公司一般通過各種手段，以低廉價格從小業(yè)主手中，收租長期房源，經過簡易包裝或根本不進行裝配，就向游客出租。這些旅館或住房的特點是：房源分散、設施不全、條件簡陋、環(huán)境不佳、管理不善、服務不周。在這種不規(guī)范的操作模式下，小業(yè)主的收益很難保障，而且還會損害房屋價值。

中低端旅館的經營者，在拉攏游客方面，一般通過各種網站,尤其是旅行類網站的論壇進行宣傳，或與小旅游社、部分導游進行合作。他們開拓市場的手段少、渠道單一、推廣效率低、可信度低，無法形成客源的規(guī)?；?，難以持續(xù)發(fā)展。

針對上述問題，政府、開發(fā)商、物管公司、業(yè)主、服務機構等，應群策群力、協(xié)商解決，以盤活海南大量閑置房、滯銷房為手段，以滿足廣大中低端、個性化、家庭型的旅游度假者的住宿需求為目的，解決海南休閑度假市場中房源供給和住宿需求之間信息不對稱、交易不活躍、發(fā)展不協(xié)調的矛盾，從而促進海南旅游地產和休閑度假產業(yè)的健康發(fā)展。

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