國(guó)家推行城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略土地財(cái)政進(jìn)入最后狂歡

2013-01-29 《財(cái)經(jīng)》雜志 標(biāo)簽：

告別土地出讓狂歡

中國(guó)的土地財(cái)政歷史并不長(zhǎng)，其火熱更是最近十幾年的事。

1987年12月1日，深圳在內(nèi)地第一次舉行國(guó)土有償使用權(quán)拍賣會(huì)，深圳房地產(chǎn)公司以525萬(wàn)元的最高價(jià)獲得了羅湖區(qū)一塊8588平方米土地的使用權(quán)。這一事件標(biāo)志著中國(guó)國(guó)有土地的使用由過(guò)去行政劃撥向有償出讓轉(zhuǎn)變。

但直至最近十幾年，土地出讓金才逐漸成為地方政府的“第二財(cái)政”。

1994年分稅制改革后，各地的土地出讓收入劃歸地方政府支配使用。這一在當(dāng)時(shí)看來(lái)并不起眼的政策性安排，導(dǎo)致土地出讓金收入在最近幾年出現(xiàn)井噴，并在過(guò)度透支后，隨著房地產(chǎn)調(diào)控而發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

1999年至2004年，全國(guó)土地出讓收入規(guī)模不大，占地方財(cái)政收入的比重總體上呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，但在這五年間，多數(shù)地方政府尚未形成對(duì)這一收入的過(guò)度依賴。

由于全國(guó)投資增長(zhǎng)迅速，部分行業(yè)出現(xiàn)過(guò)熱，中央政府于2005年初加大了宏觀調(diào)控力度，土地首次與貨幣、財(cái)政一道成為宏觀調(diào)控的政策工具。土地“閘門”收緊，導(dǎo)致2005年土地出讓收入銳減，其占地方財(cái)政收入比重由2004年的54%降至39%。

但隨著土地出讓制度的改革，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迅速回潮，新一輪的土地收入上升期很快來(lái)臨。

由于中央實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地全部招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，鼓勵(lì)價(jià)高者得，各地土地出讓收入在2005年后快速回升。雖然受國(guó)際金融危機(jī)影響，2008年國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)冷清，當(dāng)年全國(guó)土地出讓收入9600億元，比2007年減少2000多億元，但這只是接下來(lái)更為瘋狂的地價(jià)游戲的一次暫停。

2009年，在中央經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃全面實(shí)施的背景下，各地大量上馬投資項(xiàng)目，土地市場(chǎng)也開(kāi)始好轉(zhuǎn)，地價(jià)相繼攀升，當(dāng)年全國(guó)土地出讓收入達(dá)1.4萬(wàn)億元，與2008年相比猛增近一半。

之后兩年，可謂各地方政府土地財(cái)政的狂歡年。重新火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)了土地市場(chǎng)急速升溫，房?jī)r(jià)、地價(jià)交替上升，地王紀(jì)錄不斷被刷新。2010年，全國(guó)國(guó)有土地出讓收入達(dá)到2.8萬(wàn)億元，是2009年土地出讓收入的2倍多。2011年更是達(dá)到3.2萬(wàn)億元，相當(dāng)于2008年的3倍多，而在此背景之下的全國(guó)房?jī)r(jià)上漲，亦達(dá)到?jīng)Q策層和公眾的容忍臨界點(diǎn)。

雖然數(shù)量可觀，各地方政府卻是冷熱不均。

在全國(guó)土地出讓收入的總盤子中，北京、上海、廣東等沿海大城市和省區(qū)依然占據(jù)“大頭”，約七成的土地出讓金集中分布在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這給上述地區(qū)帶來(lái)了巨大的財(cái)政收入與支出景氣，但同時(shí)也為接下來(lái)的收縮埋下隱患。