近些年來(lái)，大型購(gòu)物中心shopping mall以餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、商務(wù)辦公樓等功能于一體的城市綜合體在過(guò)去幾年高速發(fā)展。資料顯示，2012年全國(guó)新設(shè)面積在3.5萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心就達(dá)到50多家。2012年中國(guó)購(gòu)物中心總量達(dá)到3000家，商業(yè)建筑面積2億平方米，伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，預(yù)計(jì)購(gòu)物中心在2015年將達(dá)到4000家。

《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者在商務(wù)部流通業(yè)發(fā)展司發(fā)布的《2012年度零售業(yè)發(fā)展報(bào)告（下稱報(bào)告）》中看到，雖然一些功能性的購(gòu)物中心在一定程度上改變提升了傳統(tǒng)商業(yè)格局，也能較好地滿足了消費(fèi)者綜合性服務(wù)需要，但是，局部地區(qū)出現(xiàn)了購(gòu)物中心投資過(guò)熱、過(guò)于集中的苗頭。

該報(bào)告進(jìn)一步指出，由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，一些地區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃落實(shí)不到位等原因，造成了商業(yè)網(wǎng)店在城鄉(xiāng)之間、城市區(qū)域之間以及業(yè)態(tài)之間發(fā)展不均衡。一是城鄉(xiāng)之間發(fā)展不夠均衡，一些一線城市和新興城市大型商業(yè)設(shè)計(jì)發(fā)展過(guò)快，個(gè)別地區(qū)存在重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)了招商不足、商鋪閑置的情況。二是城市中個(gè)區(qū)域間發(fā)展不平衡，在熱點(diǎn)商業(yè)地段往往存在多家大型零售企業(yè)，同質(zhì)化惡性競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。三是各零售業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡，在大型商業(yè)業(yè)態(tài)如購(gòu)物中心、百貨店、奧特萊斯、城市增合同等建設(shè)速度過(guò)快。

近日，商務(wù)部召開(kāi)的零售和批發(fā)行業(yè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展專題會(huì)上，中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)郭戈平發(fā)出預(yù)警，城市綜合體發(fā)展局部不均勻，競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化問(wèn)題突出，預(yù)計(jì)幾年后局部地區(qū)將出現(xiàn)過(guò)剩。

在中商情報(bào)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院地產(chǎn)行業(yè)研究員郭芳看來(lái)，城市綜合體作為城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。在隨著城市化進(jìn)程的加劇、經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人們對(duì)消費(fèi)、配套需求的提升無(wú)疑都是促使綜合體急速擴(kuò)張的原因。

郭芳在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，城市綜合體不能過(guò)度擴(kuò)張，在城市綜合體超速發(fā)展的背后，是越來(lái)越多房企對(duì)綜合體的投入增加。

然而，在利益誘惑沖動(dòng)下，各路資本紛紛涌入投資城市綜合體項(xiàng)目。以華潤(rùn)集團(tuán)為例，華潤(rùn)集團(tuán)在陜西啟動(dòng)其在內(nèi)地最大的都市綜合體（Hopsca），總建筑面積達(dá)到160萬(wàn)平方米，投資將達(dá)到80億元，包括購(gòu)物中心、高檔寫字樓、商業(yè)街等。據(jù)悉，華潤(rùn)在陜西的項(xiàng)目是目前在建的西北地區(qū)最大的商業(yè)購(gòu)物中心。

另外，雨潤(rùn)集團(tuán)也計(jì)劃將大力發(fā)展城市綜合體戰(zhàn)略，重塑商業(yè)格局，到2015年開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目100個(gè)。

一方面，一些企業(yè)“一路高歌猛進(jìn)”在二三線城市一擲千金建設(shè)城市綜合體；另一方面，早些年建設(shè)的城市綜合體已經(jīng)暴露出了不少隱憂。據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球在跟蹤了中國(guó)多個(gè)城市后認(rèn)為，青島、杭州、程度等二線城市或?qū)⒃?014年陷入購(gòu)物中心空置率最高的地步。另外，對(duì)于明年在某些相對(duì)不太富裕的城市，購(gòu)物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

值得一提的是，城市綜合體存在潛在的供給過(guò)剩以至引發(fā)空置率較高，并不是一個(gè)新話題。早在11年前就有業(yè)內(nèi)人士表示出了擔(dān)憂，并且用國(guó)際通行的人均1.2來(lái)做佐證。然而，業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂并沒(méi)有影響投資者對(duì)城市綜合體的“崇拜”。

那么，在城市綜合體空置率逐年增多，其背后又隱藏著哪些經(jīng)濟(jì)隱憂呢？博覽財(cái)經(jīng)研究員游龍?jiān)诮邮堋吨袊?guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，空置率增多，將對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)不少負(fù)面影響。例如這些綜合體負(fù)債率過(guò)高，而商鋪銷售情況不理想，開(kāi)發(fā)商資金回籠不暢，很可能造成對(duì)銀行體系的壓力。除了銀行體系外，開(kāi)發(fā)商還可能拖欠上游例如水泥、鋼鐵等供貨商的貨款，形成新一輪的三角債。

郭芳則認(rèn)為，城市綜合體本身順應(yīng)了現(xiàn)代人快節(jié)奏生活的需求，但如果不根據(jù)各地的發(fā)展實(shí)情，盲目地大搞大型城市綜合體建設(shè)，將可能會(huì)引起商業(yè)體過(guò)剩的泡沫?？罩寐什粩嘣黾?，正是對(duì)商業(yè)體過(guò)剩的警示。一旦泡沫形成，輕則將成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拖累，嚴(yán)重的話能對(duì)全國(guó)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的不良影響，甚至可能會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)不景氣，失業(yè)率上升等情況。

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