房地產市場正在發(fā)生什么?這將在各地舉辦的春季房展上找到答案，將是一個不錯的觀察窗口。北京房展組委會秘書長鄭向東16日向記者透露，相比往屆，今次北京春季房展本地項目參展熱情明顯提高，尤其是一些定位相對高端的項目，已多次與主辦方溝通具體展出事宜。
　　
本地項目重新將目光投向房展會這樣的節(jié)日式營銷，很能說明問題：“房子沒有之前那么好賣了”!過去兩年里，北京本地項目頻頻“一日售罄”幾乎讓有關地產商眼睛長到腦袋頂上，“不用做多少營銷工作，房子一樣好賣”，以至于北京春秋兩季房展，本地項目占比僅一成，展館充斥著京外項目以及海外項目，幾乎變身“萬國房展會”。
　　
權威數(shù)據(jù)印證著這一變化。北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調查總隊最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，前兩月北京商品房銷售面積比上年同期下降39.1%，其中，住宅銷售面積同比下降46.3%。
　　
這些變化并非北京獨有。國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，前兩個月，全國商品房銷售面積和銷售額同比均出現(xiàn)下降，其中，全國商品住宅銷售面積同比下降1.2%，增速比去年全年回落18.7個百分點;住宅銷售額同比下降5%，增速比去年全年回落31.6個百分點。
　　
很顯然，“市場購房熱情正在降溫”。據(jù)此間地產業(yè)人士觀察，這樣的變化與政府越發(fā)明晰的分類調控思路關聯(lián)密切。
　　
在鄭向東看來，在這一調控思路中，未來城市住房將根據(jù)不同階層實行不同供應結構，低收入階層，將通過廉租房、限價房等保障性住房解決，中間階層則依靠自住型商品住房、共有產權房等方式供應，而中高收入階層則可完全依靠市場提供商品住房。
　　
以北京為例，繼去年10月宣布將供應2萬套自住型商品房后，今年年初，北京有關方面又宣布將再推5萬套，而過去幾年北京年均銷售的商品住宅數(shù)量在8萬套左右。相比周邊商品房，自住型商品住房價格要低30%左右，且面向所有符合限購條件的家庭供應。
　　
盡管尚未落實到位，超過正常年份銷售量一半的供應以及30%左右的折價預期，已讓為數(shù)不少的北京購房者的心理產生微妙變化。據(jù)鄭向東觀察，過去兩年中因房價快速上漲激發(fā)的超前購房需求，正在趨于平靜，并由此帶來供需矛盾的緩解，也令市場價格、銷量產生相應變化。
　　
政府工作報告提出“以全體人民住有所居為目標，堅持分類指導、分步實施、分級負責，加大保障性安居工程建設力度”。事實上，越來越多的城市正逐步加入調節(jié)房地產供應結構來滿足居民住房需求的行列。三亞市市長王勇在接受記者采訪時就表示，該市一方面加大包括廉租房、經濟適用房、搬遷安置房在內的多類型保障性住房供給，另一方面向充分發(fā)揮地理資源優(yōu)勢的旅游地產轉型，純粹住宅產品將逐步減少，降低普通商品住房比例，促進市場向多元化轉型。
　　
可以預見，受分類調控影響，在北京這樣的一線城市，未來中低收入階層的住房有望主要由政府主導的保障房、共有產權住房等方式提供，而原有的普通商品住房則可能逐步趨于精品化、高端化。
　　
值得注意的是，記者采訪發(fā)現(xiàn)，近期被熱炒的“一二線城市、三四線城市樓市呈現(xiàn)分化”的說法，并非各方共識。央行貨幣政策委員會委員陳雨露在接受記者采訪時就表示，一些地方和城市確實出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，這些地方肯定要付出代價，但這只是短期和局部現(xiàn)象。
　　
鄭向東也認為，市場不能將局部現(xiàn)象理解為所有三四線城市，中國的城鎮(zhèn)化進程還在繼續(xù)，人們對住宅的需求依然廣泛存在，他并認為，一些在新興產業(yè)發(fā)展、自然環(huán)境以及吸引人口方面具有優(yōu)勢的地方，房地產仍極具投資價值，甚至有可能產生新的投資熱點區(qū)域。
　　
而這，也接近監(jiān)管層對市場的判斷?！?0年內中國房地產不可能出現(xiàn)大的危機，因為還要解決‘三個1億人’的問題：促進約1億農業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化?！痹谌珖鴥蓵粓鲂〗M討論中，住建部副部長仇保興如是說。

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