二、 旅游及旅游地產(chǎn)項目的資本運作

專業(yè)的資本運作，可以幫助開發(fā)商：做好精細準(zhǔn)備――全面細致地完成招商融資等資本運作所需資料的準(zhǔn)備工作；進行價值透析――透析項目，挖掘價值，提高招商融資成功率；使甲方有的放矢――準(zhǔn)確對接招商融資對象，提高招商融資工作效率；進行高效談判――更專業(yè)、有效地和招商融資對象深入溝通；促成合作落地――在關(guān)鍵合作條款上把關(guān)；優(yōu)化項目方案――尋找問題的解決方案和優(yōu)化組合方案。

(一) 資本運作的方案及案例剖析

綠維創(chuàng)景將旅游及旅游地產(chǎn)項目的資本運作方案歸納為以下三種：

1. 并購轉(zhuǎn)讓

項目方將其取得的項目所有權(quán)及旅游地產(chǎn)土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給另一方，雙方通過簽訂“項目轉(zhuǎn)讓合同”的方式實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。適合于“高大上”項目，即高投入、大規(guī)模、上檔次。

綠維案例：云南某旅游項目

（1） 存在問題

大筆資金用于旅游圈地，建設(shè)大規(guī)模的別墅、洋房，但產(chǎn)品戶型單一，面積較大，銷路不好；

營銷投入資金不足，銷售策略不給力，未能形成商業(yè)聚集和人氣聚集；

開發(fā)投資彈性不足，開發(fā)成本較高，沒有價格優(yōu)勢，施工用料成本高；

高爾夫等運營管理成本較高，由于未能形成人氣和商氣，形成惡性循環(huán)；

（2） 資本運作思路

吸引外部資金，增強投資彈性和造血能力；

引入專業(yè)營銷團隊，盤活存量物業(yè)，實現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流；

股權(quán)合作，分擔(dān)風(fēng)險；

并購轉(zhuǎn)讓，債務(wù)重組；

云南某旅游項目合作方案

2. 合作開發(fā)

一方以土地、旅游等資源入股，一方以資金、技術(shù)、運營管理入股，共同開發(fā)旅游及旅游地產(chǎn)項目，按股權(quán)比例分配開發(fā)收益。

綠維案例：山東某旅游項目

（1） 存在問題

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，需要較大投資規(guī)模；

土地資源無序開發(fā)引發(fā)環(huán)境矛盾，如別墅群與高爾夫項目的開發(fā)；

旅游資源缺乏深度開發(fā)，同質(zhì)產(chǎn)品多，產(chǎn)品競爭力差；

投入少，宣傳力度不夠，旅游企業(yè)規(guī)模小，旅游專業(yè)人員匱乏；

（2） 資本運作思路

充分利用外部資金，加大招商融資力度，吸引專業(yè)旅游運營管理團隊，對旅游區(qū)內(nèi)的企業(yè)給予扶持；并對景區(qū)內(nèi)的投資人和創(chuàng)業(yè)者給予政策支持，孵化產(chǎn)業(yè)園，提高造血功能，吸引人氣商氣。

與綠維創(chuàng)景這樣的專業(yè)規(guī)劃設(shè)計院合作開發(fā)，風(fēng)險公擔(dān)，利益共享。

3. 招商融資

招商融資即“三招一融”即開發(fā)商、投資商、運營商以及資金方。專注項目重要環(huán)節(jié)，有的放矢，引入伙伴各展所長，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。在項目開發(fā)的啟動、建設(shè)到落地運營的各個階段給予強有力的支持，從而實現(xiàn)項目的引爆和投資回報。

綠維案例：四川某旅游項目

（1） 項目方關(guān)注點

專注旅游開發(fā)：項目方專注于項目開發(fā)的旅游產(chǎn)品開發(fā)和經(jīng)營；

放手地產(chǎn)開發(fā)：對于項目地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，希望引入開發(fā)商或投資人，合作開發(fā)，分享地產(chǎn)開發(fā)收益；

（2） 資本運作思路

?招商融資；

?項目旅游地產(chǎn)開發(fā)商共同合作開發(fā)，分擔(dān)風(fēng)險，分享土地開發(fā)利潤；

?吸引旅游投資商和運營商，共同打造項目旅游產(chǎn)品吸引核；

?股權(quán)合作或債權(quán)融資；
 
招商融資對象的權(quán)責(zé)和利益點

（二）資本運作優(yōu)質(zhì)旅游項目的選擇標(biāo)準(zhǔn)

旅游項目獲得投資方認可就要參與資本市場的競爭，在做好市場研究的同時，還要按照資本市場確定投資項目的選擇標(biāo)準(zhǔn)。綠維創(chuàng)景認為，資本市場選擇項目必不可少的五個條件是：
 

其中，“產(chǎn)品的獨特性”以及“好的商業(yè)模式”依靠旅游規(guī)劃和策劃去實現(xiàn)；“好的團隊”這一指標(biāo)是一個招商企業(yè)自身的素質(zhì)以及過去的相關(guān)業(yè)績來體現(xiàn)；只有“市場前景”和“財務(wù)指標(biāo)”需要景區(qū)在做好規(guī)劃和策劃的同時，通過專業(yè)的公司和專業(yè)人員通過市場分析和投資分析人員來實現(xiàn)。