2014年中國文旅地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

編者按：《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》是由北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院執(zhí)筆，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會研究院編制，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會發(fā)布的，以“2014地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展”為研究重點的行業(yè)報告。本報告在全經(jīng)聯(lián)各專委會、會員企業(yè)的大力支持下，形成了新型城鎮(zhèn)化、可續(xù)建筑、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓與綜合體、文化與旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老住區(qū)、園區(qū)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融投資、人力資源和房地產(chǎn)服務(wù)創(chuàng)新等十大方面2014年的創(chuàng)新總結(jié)與2015年發(fā)展展望，并分析了諸多創(chuàng)新案例。我們將以連載的形式，陸續(xù)發(fā)布《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》的相關(guān)內(nèi)容，以饗讀者。敬請期待！

以下為《2014中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》系列解讀之文化和旅游地產(chǎn)篇。

一、2014年中國文旅地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

1、政策環(huán)境

2014年國家出臺了一系列與文旅地產(chǎn)相關(guān)的政策文件，如《關(guān)于2014年深化經(jīng)濟體制改革重點任務(wù)的意見》、《圍繞農(nóng)村土地改革的中央一號文件》、《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》、《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》、《國務(wù)院關(guān)于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》、《推動特色文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》等，文旅地產(chǎn)進入快速發(fā)展與轉(zhuǎn)型升級的快車道，為文化旅游地產(chǎn)的多樣化、特色化、市場化、品質(zhì)化發(fā)展注入強心劑。

2、市場現(xiàn)狀

從成交情況看，基本穩(wěn)定。2014上半年，根據(jù)鳳凰地產(chǎn)和中房報聯(lián)合推出的一線城市高端物業(yè)投資指數(shù)報告旅游地產(chǎn)板塊數(shù)據(jù)顯示，全國所監(jiān)控的主要旅游區(qū)域項目整體成交量呈現(xiàn)下降態(tài)勢，成交均價基本保持平穩(wěn)。

從市場布局上，范圍擴大。海外布局規(guī)模推進，馬來西亞、新加坡、澳大利亞、美國、俄羅斯等國家的房地產(chǎn)市場不斷出現(xiàn)國內(nèi)開發(fā)商的身影，萬達、新華聯(lián)等企業(yè)穩(wěn)步推進國際戰(zhàn)略。旅游地產(chǎn)全國鋪開，不僅是傳統(tǒng)的海南，包括福建、云南、貴州、四川、山東、江西、湖北、華北、東北、西北等地都在快速發(fā)展旅游地產(chǎn)。

從開發(fā)區(qū)域上，冷熱不均。2014上半年，根據(jù)鳳凰地產(chǎn)和中房報聯(lián)合推出的一線城市高端物業(yè)投資指數(shù)報告旅游地產(chǎn)板塊數(shù)據(jù)顯示，所監(jiān)控的旅游地產(chǎn)區(qū)域新盤中以華南區(qū)域為主要供應(yīng)區(qū)域，占比超過五成；西南、華東區(qū)域緊隨其后，各以接近20%的占比站穩(wěn)第二梯隊。從2014全年看，云南、海南、貴州依然是開發(fā)熱點，同時三、四線城市旅游地產(chǎn)出現(xiàn)滯銷，一、二線旅游城市更受重視，去化率更高。

從開發(fā)熱度看，文化旅游地產(chǎn)熱度不減。其一，投資額度大，萬科投資400億元建吉林松花湖度假區(qū)，寶能集團聯(lián)手國奧投資800億于桂林、寧波打造兩大文化旅游地產(chǎn)項目，萬達投資300億的無錫萬達城開工建設(shè)等；其二，投資類型多元，碧桂園投資昆明奎南生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)園項目，陜旅集團投建金旅城?四海唐人街旅游綜合體項目，港中旅海雅投資百億攜手升級海上田園建設(shè)大型文化休閑娛樂旅游綜合體，泰禾集團投資興建體驗式影視旅游度假綜合體；其三，投資熱點鮮明，招商、建發(fā)入駐漳州長泰旅游地產(chǎn)，助推環(huán)廈板塊發(fā)展；貴陽旅游地產(chǎn)“避暑”受熱捧，萬科等多房企進駐開發(fā)；福州永泰成旅游地產(chǎn)開發(fā)熱土，萬科、泰禾等房企爭相進駐，各大主題公園重現(xiàn)火爆市場。

從市場運營來看，與時俱進。其一，鏈條運營，萬科、萬達、中海、恒大、佳兆業(yè)等房企都高調(diào)進行跨界探索。萬達投資并購影視、旅行社、電商等不同類型企業(yè)，向不動產(chǎn)、文化旅游、金融、零售、電商五大業(yè)務(wù)板塊挺進；佳兆業(yè)從地產(chǎn)延伸至商業(yè)、酒店、養(yǎng)老、金融等領(lǐng)域，多元化轉(zhuǎn)型打造旅游度假產(chǎn)業(yè)鏈。其二，連鎖運營，大型的文化旅游地產(chǎn)集團，包括華僑城、萬達、方特、海昌、宋城等已經(jīng)開始推進全國布局，連鎖經(jīng)營效益顯現(xiàn)。其三，智慧運營，云南城投推出 “夢云南分時度假平臺”、綠維創(chuàng)景推出的“綠維美爾分權(quán)度假”模式嘗試一地置業(yè)多地度假，萬科攜手淘寶、途家將“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的合作模式推向巔峰，螞蜂窩、世界邦、在路上、去啊、去哪等旅游平臺成為新途徑，官房集團OTO等推進旅游地產(chǎn)存量盤活，“朋友圈”成旅游地產(chǎn)熱詞。

3、產(chǎn)品供需

產(chǎn)品供給整體呈現(xiàn)供大于求，熱點類型仍受追捧。其一，從地產(chǎn)供給情況來看，原有項目尚處在消化中，新進項目依然涌進，導(dǎo)致供給過多。但是對于很多熱門的、品質(zhì)較好的旅游地項目則供不應(yīng)求，如龍湖長城源著，首日開盤即賣光，創(chuàng)下了旅游度假地產(chǎn)的神話。其二，從產(chǎn)品類型供給來看，類型豐富，萬達武漢漢秀、武漢電影科技樂園、青島東方影都、馮小剛電影公社、古北水鎮(zhèn)、長隆珠海橫琴樂園等相繼登場…… 一系列的文化旅游產(chǎn)品得到了市場的好評。

消費需求與產(chǎn)品供給存在錯位，“剛需化”市場正在形成。多元化需求有待滿足，如以服務(wù)、配套完善為需求形成了度假生活群體，以養(yǎng)老度假需求為代表形成了候鳥群，以環(huán)境改善為需求形成了遠離霧霾的群體，以近郊需求為主形成的微度假群體，以注重產(chǎn)品為需求形成了綜合性體驗消費群體，但目前需求滿足情況并不都盡如人意，旅游地產(chǎn)依然存在改進和上升的空間。另外，“剛需化”需求呈現(xiàn)，據(jù)重慶康聯(lián)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，旅游地產(chǎn)購房者當(dāng)中，單次使用時間超過30天的自住型客群，如老人帶小孩避暑的占比高達70.4%，休閑度假需求增多，配套服務(wù)更為關(guān)鍵。

4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

旅游產(chǎn)業(yè)強力帶動。我國旅游正處于一個全民大眾化出游的深化階段，已形成全球最大的國內(nèi)旅游市場和世界第一大出境旅游消費市場。國內(nèi)國際出游人數(shù)激增，市場蘊藏著巨大的旅游消費，為文旅地產(chǎn)的發(fā)展提供動力。

文化旅游多維延伸。文化旅游的復(fù)合性推動文旅地產(chǎn)不斷延伸，文化建筑、文化演藝、文化生活等都在項目中體現(xiàn)，文旅養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅園區(qū)地產(chǎn)等也都有一定的發(fā)展。