(二)填報(bào)說(shuō)明

1.調(diào)查表式中，項(xiàng)目編碼、項(xiàng)目地段碼和項(xiàng)目結(jié)構(gòu)碼如何填寫(xiě)？
    上述三個(gè)編碼的長(zhǎng)度分別為四位、二位、一位。在調(diào)查表的說(shuō)明中列有上述編碼及其含義，各調(diào)查單位應(yīng)根據(jù)不同調(diào)查項(xiàng)目的具體情況，將相應(yīng)編碼填入調(diào)查表式的□中。
2.調(diào)查表式中，單位名稱、單位代碼如何填寫(xiě)？
    方案規(guī)定調(diào)查表中的調(diào)查單位為房地產(chǎn)的出售(出租、交易)單位。
　　單位代碼為各地調(diào)查單位的自然順序碼，三張調(diào)查表的編碼應(yīng)分別編制，其碼長(zhǎng)為四位：土地交易價(jià)格調(diào)查表中，單位代碼的首位碼為1；房屋銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)查表中，單位代碼的首位碼為2；房屋租賃價(jià)格調(diào)查表中，單位代碼的首位碼為3，三張表的后三位碼統(tǒng)一從001開(kāi)始，依次上升。為便于比較和管理，該代碼最好由各地城調(diào)隊(duì)統(tǒng)一編制，在一定時(shí)間內(nèi)保持不變。
　　舉例說(shuō)： 北京市在商品房銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)查中調(diào)查了Ａ、 Ｂ兩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在Ａ公司調(diào)查了ＡＡ寫(xiě)字樓，在Ｂ公司調(diào)查了ＢＢ別墅，則需填報(bào)兩張房屋銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)查表。其調(diào)查表的單位名稱分別為Ａ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的名稱和Ｂ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的名稱，其項(xiàng)目名稱分別是ＡＡ和ＢＢ，單位代碼分別為2001和2002，而項(xiàng)目編碼則分別為2210和2131。如果同時(shí)在Ａ房地產(chǎn)公司調(diào)查了ＣＣ高標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓的租賃價(jià)格，則需填報(bào)一張房屋租賃價(jià)格調(diào)查表。其調(diào)查表的單位名稱為Ａ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其項(xiàng)目名稱為ＣＣ，單位代碼為3001，而項(xiàng)目編碼則為6100。
3.房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查中的價(jià)格是怎樣定義的？
    房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查中所調(diào)查的價(jià)格均是買(mǎi)方(承租方)為取得房地產(chǎn)所有權(quán)(使用權(quán))所支付的實(shí)際成交價(jià)格(租金)，不包括與交易有關(guān)的各種稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)等。
    由于房屋銷(xiāo)售(交易)價(jià)格受房屋地段、環(huán)境、 層位、朝向、裝修等因素的影響，所以房地產(chǎn)銷(xiāo)售(交易)價(jià)格有基價(jià)、起價(jià)、平均交易價(jià)等等。為便于資料收集和數(shù)據(jù)可比，方案規(guī)定填報(bào)價(jià)格為調(diào)查項(xiàng)目某特定代表樣本的實(shí)際銷(xiāo)售(交易)價(jià)，不是調(diào)查項(xiàng)目的綜合平均銷(xiāo)售(交易)價(jià)。如選定A棟公寓樓為調(diào)查項(xiàng)目，報(bào)告期共銷(xiāo)售五套公寓，其中二、五層各銷(xiāo)售一套，三層銷(xiāo)售了三套，則可選定三層中的某一套作為特定樣本，單獨(dú)考察該套公寓基期和報(bào)告期的價(jià)格變動(dòng)，來(lái)代表該棟公寓樓的價(jià)格變動(dòng)。而報(bào)告期的銷(xiāo)售面積和金額則為上述五套公寓的面積和金額合計(jì)數(shù)。房屋銷(xiāo)售(交易)價(jià)格統(tǒng)一按建筑面積計(jì)算。
4.土地交易價(jià)格如何填報(bào)？
    目前我國(guó)土地價(jià)格按是否含地上建筑物價(jià)格分為地價(jià)(指純土地部分價(jià)格)，樓面地價(jià)(每單位建筑面積的土地價(jià)格，指地價(jià)與建筑面積之比)；按不同交易方式分為協(xié)議價(jià)、招標(biāo)價(jià)和拍賣(mài)價(jià)；按地價(jià)虛實(shí)分為市場(chǎng)成交價(jià)、評(píng)估價(jià)格等等。由于地價(jià)受地段、地面建筑物種類(lèi)及其面積等因素的影響，因此，通常情況下地價(jià)的高低是由土地的地段、使用方向、擬建面積、成交雙方的交涉等因素來(lái)確定的。
    為便于資料的采集和可比，本方案所說(shuō)的土地交易價(jià)格界定為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)之前，為取得土地使用權(quán)而實(shí)際支付的成交價(jià)，不包括土地的后續(xù)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、各種手續(xù)費(fèi)、拆遷費(fèi)等。該成交價(jià)可以是任何交易方式形成的，但在調(diào)查時(shí)要保證其交易方式在基期和報(bào)告期的一致性。
5.房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查中，價(jià)格資料應(yīng)從哪里取得？
   由于房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成及其影響因素的多樣性，其價(jià)格資料的來(lái)源在各地有所不同。從主管部門(mén)看，有房地產(chǎn)管理局(土地管理局)和房改辦等。從社會(huì)調(diào)查對(duì)象看，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(銷(xiāo)售商)、舊房交易中心等。各地應(yīng)依照方案所規(guī)定的抽選原則，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，確定調(diào)查對(duì)象。通過(guò)初步調(diào)查，就各調(diào)查資料的來(lái)源渠道簡(jiǎn)列如下，供各地參考。
    ①土地交易價(jià)格：可通過(guò)土地管理部門(mén)的國(guó)土年綜６表或土地管理局的地價(jià)評(píng)估中心，了解到土地交易的有關(guān)價(jià)格資料和買(mǎi)賣(mài)單位。若不能從土地管理局獲得全部資料，還可從上述部門(mén)了解到買(mǎi)方或賣(mài)方，通過(guò)對(duì)買(mǎi)方或賣(mài)方的典型調(diào)查，進(jìn)一步獲得有關(guān)土地的交易價(jià)格。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，土地二級(jí)市場(chǎng)交易越來(lái)越多。因此，方案建議土地資料最好從買(mǎi)方調(diào)查取得。
    ②經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格、公有住房出售價(jià)格和私房出售價(jià)格：可通過(guò)房地產(chǎn)管理局、房改辦或房產(chǎn)交易中心調(diào)查取得。一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房具有政府行為性質(zhì)，房管部門(mén)在一定程度上掌握著有關(guān)資料，即使數(shù)據(jù)不全，也可了解到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房的名稱，再通過(guò)對(duì)其進(jìn)行典型調(diào)查，獲得有關(guān)數(shù)據(jù)；各地房改辦每年都發(fā)布當(dāng)?shù)毓砍鍪鄣闹笇?dǎo)價(jià)格。因此，公有住房的出售價(jià)格既可從房改辦取得，也可通過(guò)對(duì)不同類(lèi)型的購(gòu)房戶進(jìn)行抽樣調(diào)查獲得，但要保證報(bào)告期和基期價(jià)格的可比；私房的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶應(yīng)在房地產(chǎn)管理局辦理。因此，其樣本資料可從房地產(chǎn)管理局獲得，從舊房交易中心也可獲得一些輔助資料。 
    ③普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格和豪華住宅銷(xiāo)售價(jià)格：可通過(guò)房地產(chǎn)管理局或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(銷(xiāo)售商)調(diào)查取得。如上所述，商品房交易的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和確認(rèn)是通過(guò)房地產(chǎn)管理局完成的。所以，普通住宅和豪華住宅的樣本資料原則上可從房地產(chǎn)管理局獲得，即使資料不全，也可在此基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(銷(xiāo)售商)進(jìn)行典型調(diào)查取得。
    ④非住宅銷(xiāo)售價(jià)格：可通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)管理局或開(kāi)發(fā)區(qū)調(diào)查取得。在房地產(chǎn)管理局獲得有關(guān)樣本資料的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行典型調(diào)查取得。
    ⑤公房租賃價(jià)格：既可通過(guò)房地產(chǎn)管理局調(diào)查取得，也可通過(guò)典型調(diào)查取得。通常情況下，公房租賃價(jià)格水平由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局制訂。因此，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局應(yīng)是該項(xiàng)價(jià)格調(diào)查的主渠道。租價(jià)單位為：元/平方米.季。
    ⑥私房租賃價(jià)格：可通過(guò)民辦租賃中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)管理局或典型調(diào)查取得。按規(guī)定，私房出租應(yīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局登記，這部分私房的價(jià)格即可獲得。還有部分沒(méi)到房管部門(mén)登記的私房，其價(jià)格一方面可從民辦租賃中介機(jī)構(gòu)獲得，另一方面可通過(guò)對(duì)私房承租者進(jìn)行典型調(diào)查取得。租價(jià)單位為：元/平方米.季。
    ⑦辦公用房租賃價(jià)格、商業(yè)用房租賃價(jià)格和廠房倉(cāng)庫(kù)租賃價(jià)格：可通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或承租方進(jìn)行典型調(diào)查取得。倉(cāng)庫(kù)的租價(jià)單位為：元/立方米.季。其他租價(jià)單位為：元/平方米.季。
    6.房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查中的基期價(jià)格如何確定？
    房地產(chǎn)交易往往是一次性買(mǎi)賣(mài),其基期價(jià)格較難取得。在缺乏房地產(chǎn)交易的基價(jià)時(shí)，可通過(guò)以下方法推算：
    ①用同類(lèi)房屋、同級(jí)地段(同級(jí)地段內(nèi)繁華位置接近)、同樣結(jié)構(gòu)的非本座建筑物的基期平均銷(xiāo)售(租賃)價(jià)格替代。
    ②根據(jù)同類(lèi)房屋、同級(jí)地段、同樣結(jié)構(gòu)的平均銷(xiāo)售(租賃)價(jià)格的變動(dòng)幅度，推算基期價(jià)格。其計(jì)算公式為：
        
其中：為基期價(jià)格,為報(bào)告期價(jià)格，為同類(lèi)房屋、同級(jí)地段、同樣結(jié)構(gòu)的平均價(jià)格變動(dòng)幅度。
    ③可用當(dāng)?shù)鼗谕?jí)地段、同類(lèi)房屋、同樣結(jié)構(gòu)的平均銷(xiāo)售(租賃)價(jià)格替代。
    ④可通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(銷(xiāo)售)商、土地管理局和房管部門(mén)的有關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行科學(xué)評(píng)估測(cè)算。

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