多元主題

在整個(gè)項(xiàng)目區(qū)的功能劃分和布局安排確定為餐飲、住宿、交通、購(gòu)物、娛樂(lè)、游玩、公共支持系統(tǒng)之后，對(duì)于每項(xiàng)功能應(yīng)采用什么樣的業(yè)態(tài)，市場(chǎng)地位的檔次等應(yīng)遵從多元主題的概念。這主要出于項(xiàng)目地區(qū)內(nèi)功能主題的多樣性和讓市場(chǎng)無(wú)形之手自身選擇合適的業(yè)態(tài)，合理配置資源的考慮。整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)面積29萬(wàn)平米，達(dá)整個(gè)項(xiàng)目的75%，開發(fā)成本達(dá)14億。如此大的總量面積，盡管采用逐年開發(fā)的模式，如果簡(jiǎn)單的規(guī)劃出單一主題，可能讓市場(chǎng)很難消解，而且游客的多樣性、復(fù)雜有趣的消費(fèi)心理也很難接受。 

投資回收結(jié)構(gòu)： 

此模式強(qiáng)調(diào)區(qū)域開發(fā)的理念，在嚴(yán)格按照空間規(guī)劃和功能布局要求，限制售價(jià)的前提下，區(qū)域運(yùn)營(yíng)商為國(guó)際接待區(qū)、XX美食餐飲區(qū)、XX休閑娛樂(lè)區(qū)或產(chǎn)權(quán)酒店等項(xiàng)目引入優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目投資者，由一流的酒店、賓館、旅游娛樂(lè)開發(fā)商來(lái)建設(shè)或經(jīng)營(yíng)。

商業(yè)房地產(chǎn)有四種模式，分別為開發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)、開發(fā)商自己出租、開發(fā)商直接賣給經(jīng)營(yíng)者、開發(fā)商賣給投資者，由投資者出租給經(jīng)營(yíng)者。這四種模式分別在現(xiàn)金流回收周期、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、升值收益、開發(fā)商經(jīng)營(yíng)能力要求、物業(yè)管理能力要求、開發(fā)目的等方面各異，開發(fā)商就自己項(xiàng)目不同的要求和實(shí)際情況采用最經(jīng)濟(jì)的模式。

如下圖所示，此模式降低了區(qū)域運(yùn)營(yíng)商的融資難度，減少了資金成本，縮短了開發(fā)投資回收時(shí)間：部分子項(xiàng)目有條件的引入優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目投資者，迅速提升了整個(gè)區(qū)域的土地房產(chǎn)價(jià)值，使現(xiàn)金流回收周期縮短，降低了整個(gè)區(qū)域開發(fā)運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)；引入旅游商業(yè)房產(chǎn)投資者，既向房產(chǎn)投資者融資又使其成為穩(wěn)定客流，讓商業(yè)房產(chǎn)投資者與之共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿绱舜竺娣e的商業(yè)房產(chǎn)總量，其銷售存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

此模式有可能會(huì)增加經(jīng)營(yíng)者的成本，如果項(xiàng)目區(qū)的游客流量達(dá)到一定規(guī)模，對(duì)經(jīng)營(yíng)者而言此成本則可以接受。

二、商業(yè)模式的弱點(diǎn)： 

該項(xiàng)目投資額度大，實(shí)際擔(dān)負(fù)城市改造與發(fā)展任務(wù)，土地拆遷成本比例達(dá)52%，運(yùn)營(yíng)商收益與土地拆遷成本呈明顯的負(fù)相關(guān)。如果維持如此高昂的土地拆遷成本，政府不做土地補(bǔ)償，開發(fā)商的收益低，機(jī)會(huì)成本巨大。 

此模式過(guò)度關(guān)注開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，可能會(huì)損失項(xiàng)目升值帶來(lái)的利益。建議結(jié)合運(yùn)營(yíng)商出租的模式，為以后的升值預(yù)留一部分空間。

此模式對(duì)運(yùn)營(yíng)商的實(shí)際運(yùn)作管理能力要求很高，對(duì)人力資源要求極高。因?yàn)殚_發(fā)過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)都須有專業(yè)、應(yīng)變的人才協(xié)同合作，涉及的部門如環(huán)保、建筑、水利、電力、旅游、景區(qū)、消防、文保等多個(gè)部門關(guān)系復(fù)雜，尤其是拆遷工作的難度大。

此模式須做好區(qū)域整體營(yíng)銷或子項(xiàng)目細(xì)節(jié)營(yíng)銷，因?yàn)槲藲馐琼?xiàng)目成功的關(guān)鍵，而項(xiàng)目的主題、環(huán)境、功能等硬件都已齊備，營(yíng)銷成功與否關(guān)系到項(xiàng)目區(qū)的成敗。

本文關(guān)鍵字：旅游房地產(chǎn) 查看更多