旅游地產(chǎn) "泡沫" 解讀

2012-09-06 和訊房產(chǎn) 標(biāo)簽：旅游地產(chǎn)

泡沫源起

蔡為民：“旅游地產(chǎn)泡沫”源于“假旅游地產(chǎn)”

目前旅游地產(chǎn)正處于由“一向二”跨步，“去偽存真”的階段：

第一階段是依托自然資源（山、海、湖等）或自行打造人文景觀(guān)（城市公園、民族風(fēng)情、體育娛樂(lè)等）資源，以滿(mǎn)足大眾“第一居所”為主的住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，例如東部華僑城等。另外，90年代初海南房地產(chǎn)泡沫破滅后，有開(kāi)發(fā)商提出旅游地產(chǎn)概念，正是基于中國(guó)未來(lái)將進(jìn)入全民休閑度假時(shí)代，使海南概念性旅游地產(chǎn)逐漸被大眾接受。隨著2008年海南國(guó)際旅游島規(guī)劃方案的出臺(tái)，中國(guó)人均GDP超過(guò)3000美金，國(guó)內(nèi)旅游度假需求強(qiáng)勁，眾多開(kāi)發(fā)商借旅游資源開(kāi)發(fā)之名，大肆開(kāi)發(fā)概念性旅游住宅地產(chǎn)。某專(zhuān)業(yè)酒店管理公司負(fù)責(zé)人說(shuō)：“大眾對(duì)于旅游地產(chǎn)的認(rèn)知大多基于這個(gè)階段，某新近上線(xiàn)的度假公寓托管公司的出現(xiàn)正是解決了該階段，所謂概念性旅游住宅地產(chǎn)項(xiàng)目遺留的空置率高的問(wèn)題”。

第二階段是隨著時(shí)代發(fā)展，以及房企轉(zhuǎn)型需要，由IHRE制定了中國(guó)第一個(gè)旅游地產(chǎn)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，并定義“旅游地產(chǎn)是指圍繞以滿(mǎn)足傳統(tǒng)旅游五要素（食、住、游、購(gòu)、娛）的旅游商業(yè)（商務(wù)）地產(chǎn)，以及包括旅居、運(yùn)動(dòng)、生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老等，提升中產(chǎn)階層“高品質(zhì)生活”升級(jí)需要為主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式”。事實(shí)上，越來(lái)越多的專(zhuān)家學(xué)者和開(kāi)發(fā)商已經(jīng)認(rèn)同“旅游地產(chǎn)應(yīng)該從服務(wù)傳統(tǒng)旅游功能，和中產(chǎn)階層品質(zhì)生活雙重需求來(lái)定位”。旅游地產(chǎn)正逐漸由“以傳統(tǒng)住宅為核心”轉(zhuǎn)向“以地產(chǎn)為載體，旅游為核心功能”的第二階段開(kāi)發(fā)模式上來(lái)。

曾曉成表示：“蔡老師講的旅游地產(chǎn)泡沫其實(shí)就指的是旅游地產(chǎn)第一階段中出現(xiàn)的問(wèn)題，也是業(yè)內(nèi)統(tǒng)稱(chēng)的那些“概念性旅游地產(chǎn)”，“假旅游地產(chǎn)”項(xiàng)目”。

“旅游地產(chǎn)才開(kāi)始，不存在"泡沫"一說(shuō)”就是針對(duì)旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)階段而言的，目前越來(lái)越多正在開(kāi)發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，試圖擺脫傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)模式，從項(xiàng)目選址開(kāi)始，就引入專(zhuān)業(yè)的規(guī)劃公司，合理布局完善的旅游休閑、運(yùn)動(dòng)和多功能度假住宿等配套設(shè)施，并引入專(zhuān)業(yè)酒店運(yùn)營(yíng)管理、旅居交換、分時(shí)度假等商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，滿(mǎn)足消費(fèi)者的投資和度假需求”曾曉成還說(shuō)道。

早在2010年，曾曉成先生接受證券時(shí)報(bào)采訪(fǎng)的《旅游地產(chǎn)將成旅游產(chǎn)業(yè)重要發(fā)展方向》文章中提出：“中國(guó)住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和投資模式，已經(jīng)不利于社會(huì)的穩(wěn)定和諧發(fā)展，已經(jīng)成為中國(guó)形成以中產(chǎn)階層為主流的橄欖型社會(huì)結(jié)構(gòu)的重大障礙，旅游地產(chǎn)承載了投資、度假、養(yǎng)生等多重屬性，將是引導(dǎo)富裕階層從住宅地產(chǎn)投資和投機(jī)，轉(zhuǎn)向理性理財(cái)和消費(fèi)并重，化解住宅地產(chǎn)泡沫的策略之一，將有助于旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，拉動(dòng)內(nèi)需，加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)型”。